Location : peut-on récupérer son dépôt de garantie pendant la durée du préavis ?

Je suis locataire depuis juin 2006. Le montant du loyer était de 1178 euros plus les charges de 112 euros soit un total de 1290 euros par mois. Le contrat initial stipulait que le locataire devait verser un dépôt de trois mois soit, 1178 x 3 = 3534 euros. Le propriétaire me demandait qu’une personne se porte caution or je n’avais personne de proche pour le faire. Il a donc accepté que je lui verse un dépôt non plus de trois mois mais de six mois. J’envisage de quitter les lieux. Mon loyer mensuel actuel est 1405 euros. Me serait-il possible de récupérer les trois mois en dehors du dépôt légal de caution des trois autres mois pendant le délai de préavis de trois mois. C'est-à-dire de modifier l’ordre de prélèvement bancaire actuel de 1405 euros en un nouvel ordre de prélèvement de : 1405 - 1178 = 227 euros.

Réponse de l'expert

L’article 22 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986, dans sa version en vigueur en juin 2006, dispose que "lorsqu'un dépôt de garantie est prévu par le contrat de location pour garantir l'exécution de ses obligations locatives par le locataire, il ne peut être supérieur à deux mois de loyer en principal".

Ces dispositions sont d’ordre public, cela signifie qu’il n’est pas possible d’y déroger même par convention entre les parties.

Pour autant, le locataire qui aurait versé un dépôt de garantie supérieur à ce que la loi en vigueur au moment de la conclusion du bail autorisait, ne peut arbitrairement déduire des loyers à devoir jusqu’au terme de son préavis le montant de la somme litigieuse.

En effet, la compensation ne peut être utilisée en cas de créances litigieuses.

A défaut d’arrangement amiable, le locataire est redevable du loyer et des charges concernant tout le délai de préavis si c'est lui qui a notifié le congé, sauf si le logement se trouve occupé avant la fin du préavis par un autre locataire en accord avec le bailleur, conformément aux dispositions de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.

Toutefois, il peut parallèlement, exiger du bailleur la restitution des sommes indûment versées, par lettre recommandée avec accusé de réception valant mise en demeure. Si cette démarche reste sans effet, ce litige relève de la compétence du Tribunal d’instance.