Location : le propriétaire peut-il mettre fin au bail pour habiter son logement ?

Je suis propriétaire. J'ai loué ma maison le 1er mai 2009 (bail de trois ans) parce que je pensais trouver du travail ailleurs. Sans ressources, je viens de demander le RSA, ce qui devrait peut-être être accordé. Je suis actuellement en location tout en remboursant mon prêt bancaire. Vais-je pouvoir récupérer mon domicile ? Sous quelle forme et dans combien de temps ?

Réponse de l'expert

Le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail (3ans si le bailleur est une personne physique). De plus, les motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par la loi (article 15 de la loi du 6 juillet 1989). Il ne peut s'agir que d'une :

  • reprise pour habiter ;
  • reprise pour vendre ;
  • reprise pour motif légitime et sérieux .

Il est à noter que le fait que le bailleur soit bénéficiaire du RSA ne l’autorise pas à reprendre le logement pour l’habiter en cours de bail.

Le bailleur qui veut mettre fin au bail doit nécessairement respecter un préavis légal de six mois (article 15-I, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Le délai du préavis ainsi fixé court "à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier" (article 15-I, al. 2, in fine, de la même loi).

Cette considération est importante dans la mesure où, si la date de réception est postérieure à la limite du délai de préavis, celui-ci sera considéré comme tardif, quelle que soit la date d'émission.

La date de réception doit s'entendre à la date à laquelle la notification a été faite à la personne du locataire (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 janvier 1996), c'est-à-dire la date de la remise de la lettre et non la date de première présentation si la lettre n'est pas retirée et a été renvoyée à l'expéditeur (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 janvier 1998, non plus que la date d'arrivée au bureau de poste (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 janvier 1996).

Le préavis de six mois se calcule par rapport à la durée du bail qui commence à courir à la date de prise d'effet et non à la date de conclusion du bail (Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre A, 20 février 2001).

S'agissant d'un délai exprimé en mois, il expire le jour du dernier mois qui porte le même quantième que le jour de la réception de l'acte qui fait courir le délai. A défaut de quantième identique, le délai expire le dernier jour du mois (article 641 du nouveau code de procédure civile).

Tout congé délivré moins de six mois avant l'expiration du bail doit être considéré comme tardif et, par conséquent, inopérant. Il ne peut produire effet pour une date différée (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 avril 1995). Par application de l'article 10, alinéa 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le bail sera reconduit tacitement pour une nouvelle période de trois ans.

En revanche, le congé prématuré est valable. Ainsi, est valable un congé délivré 11 mois et 9 jours avant l'expiration du bail. Il ne peut être remis en cause du fait de sa prématurité (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2005). Les effets du congé prématuré sont reportés à la date du terme du contrat, même si la mention de la date est erronée (Cour d'appel de Paris, 6e chambre B, 11 septembre 1997).