Location : le propriétaire peut-il mettre fin au bail avant son échéance ?

Nous avons une maison neuve en location (maison de plein pied). Le bail se termine fin novembre 2009 et se renouvelle automatiquement pour 3 ans. Mon mari (63 ans) a de très gros problèmes de santé, nous habitons une maison à étage. Pouvons-nous en cas de force majeure récupérer notre maison pour l'habiter ? Qu'est-ce-qui peut se faire (en dehors du recours à l'amiable) ? A qui et à quoi, pouvons-nous avoir recours et prétendre ? Que faut-il faire ? En cas de décès, l'autre conjoint peut-il récupérer la maison et comment ?

Réponse de l'expert

Nous vous informons que le bailleur ne peut donner congé que pour le terme du bail.

Il est à noter que les motifs permettant au bailleur de refuser le renouvellement du bail sont limitativement énumérés par la loi. Il ne peut s'agir que d'une :

  • reprise pour habiter ;
  • reprise pour vendre ;
  • reprise pour motif légitime et sérieux .

De plus, dans chacune de ces hypothèses, la liberté du bailleur est assortie de certaines limitations tenant à l'âge et aux conditions de ressources du locataire. Enfin, quelle que soit la justification du refus de renouvellement invoquée par le bailleur, celui-ci doit procéder à la notification du congé au locataire, qui est elle-même étroitement réglementée.

Le bailleur qui veut mettre fin au bail doit nécessairement respecter un préavis légal de six mois (article 15-I, alinéa 2 de la loi du 6 juillet 1989).

Le délai du préavis ainsi fixé court "à compter du jour de la réception de la lettre recommandée ou de la signification de l'acte d'huissier" (article 15-I, al. 2, in fine, de la même loi).

Cette considération est importante dans la mesure où, si la date de réception est postérieure à la limite du délai de préavis, celui-ci sera considéré comme tardif, quelle que soit la date d'émission.

La date de réception doit s'entendre à la date à laquelle la notification a été faite à la personne du locataire (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 janvier 1996), c'est-à-dire la date de la remise de la lettre et non la date de première présentation si la lettre n'est pas retirée et a été renvoyée à l'expéditeur (cour de cassation, 3ème chambre civile, 7 janvier 1998, non plus que la date d'arrivée au bureau de poste (cour de cassation, 3ème chambre civile, 10 janvier 1996).

Le préavis de six mois se calcule par rapport à la durée du bail qui commence à courir à la date de prise d'effet et non à la date de conclusion du bail (cour d'appel de Montpellier, 2ème chambre A, 20 février 2001).

Tout congé délivré moins de six mois avant l'expiration du bail doit être considéré comme tardif et, par conséquent, inopérant. Il ne peut produire effet pour une date différée (cour de cassation, 3ème chambre civile, 12 avril 1995). Par application de l'article 10, alinéa 2 de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989, le bail sera reconduit tacitement pour une nouvelle période de trois ou six ans.