Location : le bailleur peut-il demander un dédommagement pour la sous-location de locaux non inclus dans le bail ?

Je loue une écurie avec appartement intégré au-dessus des box à une locataire. A l'état des lieux de sortie (résiliation du bail à sa demande) pour faute de loyers impayés et défaut d'assurance, il a été constaté par huissier qu'elle avait forcé des locaux dans l'enceinte de l'écurie et qu'elle les avait sous-loués (sans autorisation) alors que ces locaux ne faisaient pas partie du bail et donc non loué. Puis-je demander des loyers rétroactifs sur ces bâtiments non loués à l'origine mais finalement occupé de façon illicite depuis au moins 2 ans ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 1709 du Code civil, le contrat de louage de chose est défini comme un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer. Par conséquent, l’existence d’un bail implique la stipulation d’un prix sérieux (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 20 décembre 1971). En effet, la contrepartie de la mise à disposition est le prix de cette mise à disposition pour que la relation soit qualifiable de bail.

Il est reconnu qu’un bail puisse être écrit ou verbal (article 1714 du Code civil). Il appartient à celui qui invoque l'existence ou les conditions d'un bail d'en rapporter la preuve par tous moyens.
Le commencement d'exécution suppose, de la part de celui qui s'en prévaut, non seulement l'exercice des droits, mais aussi l'accomplissement des obligations découlant du bail et notamment le paiement du loyer (Cour de cassation, chambre civile, 29 avril 1970).

Si l’existence d’un bail est prouvée, le preneur a le droit de sous-louer son bail si cette faculté ne lui a pas été interdite. La sous-location est une convention par laquelle le locataire ou l’occupant accorde à un tiers la jouissance temporaire des lieux loués ou d’une partie de ceux-ci moyennant un certain prix (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 juillet 1985). Le locataire principal est tenu vis-à-vis du propriétaire de l’exécution des obligations du bail comme s’il l’occupait lui-même et est responsable des manquements de son sous-locataire (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 13 juin 1969).

En application du code civil, le propriétaire dispose d’une action directe contre le sous-locataire à concurrence du prix de la sous-location en cas de non-paiement des loyers par le locataire principal. Dans l’hypothèse où le sous-locataire occupe les lieux sans droit ni titre, celui-ci est redevable à l’égard du propriétaire d’une indemnité d’occupation, en cas d’inexécution des obligations du locataire principal (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er octobre 1997).

Par conséquent, le bailleur ne peut avoir une action contre un tiers suite à la mise à disposition de locaux par une personne non-propriétaire et occupant sans titre que s’il démontre l’existence d’un préjudice. En effet, tout fait quelconque de l’homme, qui cause à autrui un dommage, oblige celui par la faute duquel il est arrivé à le réparer (article 1382 du Code civil). La responsabilité civile n'est engagée qu'en présence de la réunion de trois éléments, constituant les conditions d'ouverture : l'existence d'un dommage, d'un lien de causalité et d'un fait générateur. Pour prétendre à une indemnisation, le préjudice subi doit être certain, direct et actuel. Il appartient aux juges du fond de constater souverainement les faits d’où ils déduisent l’existence d’une faute délictuelle, la qualification juridique de la faute relève du contrôle de la Cour de cassation (Cour de cassation, 2ème chambre civile, 16 juillet 1953).