Location : la caution sur le loyer en 8 questions

Location : la caution sur le loyer en 8 questions

Quel que soit le niveau de revenu de leurs futurs locataires, certains propriétaires exigent qu’une personne se porte caution pour eux. Un engagement lourd de conséquences et qui mérite réflexion.

1. À quoi sert une caution pour le locataire ?

À garantir au propriétaire qu’une tierce personne prendra le relais de son locataire si ce dernier ne payait plus le loyer et les charges. En fonction du montant du loyer et du niveau de revenu du candidat, le bailleur subordonne la signature du bail à la présentation d’une personne, voire de deux, acceptant de se porter caution.

À noter : lorsque plusieurs personnes sont caution « simple » d’un même locataire, elles profitent du « bénéfice de division » : la dette éventuelle est répartie entre elles.

2. Qui peut se porter caution pour moi ?

Tout le monde dès l’instant où la ou les personnes qui s’engagent à payer pour vous disposent de revenus suffisants. Le bailleur exige souvent que la caution justifie de gagner entre trois et quatre fois le montant du loyer. La loi rappelle explicitement que le bailleur ne peut refuser une caution au motif qu’elle ne posséderait pas la nationalité française ou ne résiderait pas en métropole.

3. La personne caution doit-elle se déplacer pour signer ?

Pas forcément. En revanche, elle signe un acte de cautionnement qui, pour être valable, doit respecter un formalisme strict. La personne qui s’engage à pallier la défaillance du locataire doit notamment écrire à la main certaines mentions : montant du loyer (en chiffres et en lettres), conditions de sa révision, reproduction d’un alinéa de l’article 22-1 de la loi indiquant qu’elle connaît la nature et l’étendue de son engagement, etc. Un exemplaire du contrat de location doit lui être remis.

4. Pour combien de temps la caution engage-t-elle ?

En cas de cautionnement à durée déterminée, l’acte mentionne l’étendue de l’engagement, par exemple le contrat en cours et le suivant. La personne qui se porte caution est tenue de couvrir les dettes qui naissent avant le terme indiqué.

En cas de durée indéterminée, aucune date butoir n’est indiquée. La garantie apportée par la caution s’étend jusqu’au départ du locataire. Mais elle peut se délier de son engagement par lettre recommandée avec avis de réception, sa responsabilité cessant alors à la fin de la période locative en cours. À noter qu’en cas de vente du bien en cours de bail la caution court toujours.

5. Est-ce que cela fait double emploi avec l’assurance loyers impayés ?

Oui. D’ailleurs, le cumul des deux est interdit… sauf si le locataire est étudiant ou apprenti. En outre, si le bailleur est une personne morale (organisme de logement social, société), il ne peut pas demander la caution d’un tiers (sauf si le locataire est un étudiant non boursier).

6. Quel montant peut être réclamé à la caution ?

La personne qui apporte sa garantie est engagée pour toutes les dettes mentionnées à l’acte. Le plus souvent, le paiement des loyers, des charges récupérables et locatives, ainsi que des éventuels frais de procédure. Il est prudent, avant de s’engager, d’indiquer dans l’acte de cautionnement la somme maximale (intérêts et frais compris) sur laquelle l’on s’engage. Sinon, tant que les dettes s’accumulent, la caution doit les prendre en charge.

7. Comment se déroule la procédure ?

Tout dépend du type de caution.

  • Caution solidaire. Le bailleur peut s’adresser directement à la caution pour la totalité de la dette, sans avoir à poursuivre au préalable le locataire. À charge pour le garant de se retourner ensuite vers son protégé.
     
  • Caution simple. Si rien n’est indiqué dans l’acte, le cautionnement est simple et la personne qui s’est engagée profite du « bénéfice de discussion ». Elle peut exiger, avant de payer, que les biens du locataire soient saisis et vendus.

8. Quelle est la portée de votre engagement en cas de colocation ?

La colocation tend à devenir très fréquente chez les étudiants qui, classiquement, sollicitent la garantie de leurs parents pour rassurer leur propriétaire. Votre enfant vous sollicite ? Dans ce cas, pas d’hésitation, provoquer une réunion des parents (ou garants potentiels) de tous les occupants de la colocation pour que tous s’engagent. Vous éviterez de cette manière que votre garantie ne couvre les impayés de tous.

Dans l’acte de caution, il faudra indiquer que l’engagement ne porte que sur une quote-part du loyer. L’engagement sera ainsi limité tout en ne lésant pas le propriétaire puisqu’il disposera de plusieurs garants.