Location d'une cave : dans quelles limites le propriétaire peut-il augmenter le loyer ?

Je loue une cave de 6,50 m2 dans un immeuble d'habitation récent à Boulogne-Billancourt depuis deux ans, pour stocker des archives et des objets de ma SARL. Le loyer était de 50 €/mois. Un an plus tard, il est passé à 51,05 € le 1er avril 2012. En décembre 2012, le proprétaire m'écrit que le loyer est "manifestement sous évalué", s'appuyant sur les tarifs de "Shurgard" et d'"une pièce en plus", et autres sociétés de même nature. Il m'informe vouloir fixer le loyer à 100 € mensuels à compter du 1er avril 2013, soit une augmentation de + 96 %. Dans la situation actuelle, cette augmentation est insupportable. Je précise par ailleurs que le propriétaire qui réside dans le Var, exerce le métier d'inspecteur des impôts. Est-il possible de modérer cette augmentation dans des limites raisonnables ?

Réponse de l'expert

Tout bail ne relevant pas d'un statut particulier est soumis exclusivement aux règles posées par le code civil et fait alors partie de ce que l'on appelle communément le « secteur libre ».
 
Restent donc, en principe, exclusivement soumises aux dispositions du code civil, les locations de garages, places de stationnement, jardins et autres locaux dès lors qu'elles ne sont pas accessoires à la location du logement principal (article 2 a contrario de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
 
Les dispositions du code civil relatives au louage des choses qui régissent les effets du contrat sont, la plupart du temps, supplétives. Les parties ont donc la possibilité de déroger par leurs conventions aux règles posées.
 
Dans le cadre des locations ne faisant pas l'objet de réglementations particulières, le loyer est librement fixé par les parties ou par les personnes qu'elles mandatent (arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 24 octobre 1979). Lorsque le bail est écrit, le montant du loyer y est prévu.
 
La rectification de loyer apportée par le bailleur après la signature du contrat par le locataire doit être acceptée par ce dernier.
Le contrat de location peut prévoir des modalités de révision et un délai de prévenance. Dans cette hypothèse, il convient pour les parties de respecter les modalités de révision du loyer prévues au contrat.
 
En l’absence de dispositions concernant la modification ou la revalorisation du loyer, le propriétaire ne peut imposer unilatéralement une augmentation du loyer.
En cas de litige, le juge du fond apprécie souverainement le montant du loyer.
Un bail conclu pour un prix dérisoire ou vil n'est pas inexistant mais nul pour défaut de cause. Le bail a, par exemple, été jugé nul lorsque le loyer est dérisoire par rapport à ceux pratiqués dans le voisinage (arrêt de la Cour d’appel de Paris du 5 mars 2009).
 
Par ailleurs, il convient de préciser que si le contrat de location a été conclu pour une durée déterminée, le contrat cesse de plein droit à l'échéance fixée. Ainsi, dans cette hypothèse, si à l’échéance du contrat, les parties veulent signer un nouveau bail, le montant de ce nouveau bail peut être revu à la hausse par le propriétaire. Le locataire qui ne serait pas d’accord avec un tel montant peut refuser de conclure le contrat.