Location d'un local professionnel : sans bail, le loyer peut-il être révisé ?

J'occupe un local professionnel depuis 19 ans sans bail avec un loyer fixe. Le propriétaire vient de me prévenir qu'il procédera à la révision du loyer selon l'indice INSEE de la date d'entrée à cette année. Mon loyer passerait de 335,39 à 469,65 euros à compter de janvier 2012. Est-ce possible ?

Réponse de l'expert

Les locaux mis en location sont régis différemment selon la forme de leur occupation. C’est ainsi que les contrats de location d’immeuble, pour un usage mixte professionnel et d’habitation, sont soumis à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, d’ordre public.

Toutefois, les baux à usage uniquement professionnel ne sont réglementés par aucune disposition spécifique. Les parties peuvent librement convenir de soumettre le bail à un statut particulier défini par les clauses du contrat. Il est, plus généralement et à défaut de dispositions contractuelles précises, régit par les dispositions du code civil concernant le louage des choses (articles 1709 et suivants du code civil).
 
Plus précisément, sont à usage exclusivement professionnel les baux consentis dans des locaux dans lesquels s’exerce une profession ne relevant pas d’un statut particulier (tels que les statuts des professions commerciales, industrielles ou artisanales, lesquels baux sont régis par le décret n° 53-960 du 30 septembre 1953, en vertu de l’article L 145-1du code du commerce).

De même sont à usage mixte les locaux partiellement affectés à l’habitation du locataire, d’une part, et destinés, d’autre part, à l’exercice de sa profession non soumise à un statut particulier (article 2 de la loi du 6 juillet 1989).
 
Dans ces circonstances, le caractère de la location est déterminé par la destination contractuelle convenue par les parties et non par l’usage effectif qu’en fait le locataire (arrêts de la cour de cassation du 3 mai 1956 et du 5 juin 1973). Aussi le locataire peut-il occuper le logement que pour l’une des destinations envisagées. En revanche, le locataire qui outre-passe son titre de location commet une faute susceptible, notamment, d’engager sa responsabilité contractuelle.
 
Le contrat de bail doit être établi par écrit (article 57 A de la loi n°86-1290 du 23 décembre 1986). Le texte ne retient aucune sanction si bien qu’il est possible d’en conclure qu’un bail verbal est valable (Cour d’Appel de Paris 16 octobre 2001).
 
Ainsi, aux vues des dispositions précitées, la révision annuelle du loyer en fonction de l’évolution de l’indice du coût de la construction n’est envisageable que si le bail contient une stipulation contractuelle en ce sens.
 
Sans bail écrit, le locataire peut contester la volonté du bailleur de procéder à une indexation du loyer laquelle ne peut résulter que d’une clause contractuelle