Location : comment faire pour rompre son engagement de caution ?

Je me suis porté caution pour une personne locataire d'un appartement depuis février 2006 pour un bail à durée indéterminée. Cette personne ne règlant désormais plus ses loyers depuis de nombreux mois et recevant systématiquement une injonction à payer de la régie de location (avec majoration du loyer 15%) voire d'huissier, je souhaite rompre mon engagement de caution. J'ai déjà fait une demande par écrit à la régie en Janvier 2009 (avant le terme de 3 ans du 1er bail) et la réponse a été que je ne pouvais pas m'en dégager pour une durée totale de 3 baux (baux initial + 2 baux tacitement reconductibles). Est-ce exact ? En situation évidente d'abus total de confiance, quels sont mes recours possibles ?

Réponse de l'expert

La personne qui se porte caution prend l’engagement de payer le loyer et ses accessoires à la place du locataire s’il est défaillant (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

En matière de cautionnement lié aux baux d’habitation, certaines formalités doivent être respectées pour que l’acte soit considéré comme valable.

- la personne qui se porte caution doit indiquer, de façon manuscrite, avant sa signature, le montant du loyer et les conditions de sa révision tels qu’ils figurent au contrat ;
- elle doit aussi indiquer de façon également manuscrite qu’elle a pris connaissance de l’étendue de ses obligations ;
- elle doit recopier (toujours de façon manuscrite), le 1er alinéa de l’article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989.

A défaut du respect de ces formalités, le cautionnement pourrait être annulé.

Un courrier recommandé avec accusé de réception adressé au bailleur (ou à son mandataire), mentionnant qu’elles n’ont pas été respectées permettra de faire échec aux poursuites.
Si le bailleur refuse de reconnaître que l’acte de cautionnement n’est pas valable, le tribunal d’instance pourra être saisi à son tour.

Si l’acte a été valablement rédigé, l'engagement de la caution prend fin:
- au terme prévu dans l'acte de caution, si celui-ci a fixé une durée déterminée ;
- si le cautionnement est à durée indéterminée ou non précisée (exemple : la durée du bail sans précision de durée), la caution peut résilier son engagement à tout moment. Toutefois, le cautionnement ne prendra fin qu'à l'expiration du bail en cours, qu'il s'agisse du bail initial, renouvelé ou reconduit, au cours duquel le bailleur aura reçu la notification de résiliation.
- à la fin du bail à l’égard du locataire garanti par le cautionnement. Ainsi , lorsque le débiteur garanti perd la qualité de locataire et n’est plus tenu au paiement du loyer, le cautionnement, contrat accessoire, cesse de plein droit même si l’autre locataire reste dans les lieux.

Cependant, la caution qui aura payé à la place du débiteur défaillant pourra tenter de récupérer les sommes ainsi versées auprès de lui.

En effet, la caution qui a payé a son recours contre le débiteur principal, soit que le cautionnement ait été donné au su ou à l’insu du débiteur. Ce recours a lieu tant pour le principal que pour les intérêts et les frais ; néanmoins la caution n’a de recours pour les frais par elle faits depuis qu’elle a dénoncé au débiteur principal les poursuites dirigées contre elle.
Elle a aussi recours pour les dommages et intérêts s’il y a lieu (article 2028 du code civil).

La caution est alors subrogée dans les droits du créancier et dispose des mêmes garanties que lui contre le débiteur (article 2029 du code civil).

Ceci dit, la caution doit toujours avertir le débiteur de son règlement entre les mains du créancier. En effet, si le débiteur a réglé de son côté, la caution n’a plus de recours contre lui et peut seulement exercer une action en répétition contre le créancier (article 2031 du code civil).