Location : bail, mode d’emploi

Location : bail, mode d’emploi

Un contrat de location doit comporter plusieurs indications obligatoires, comme la date de départ de la location ou la surface du logement. Il engage le locataire comme le propriétaire pour au moins trois ans, parfois plus.

 

C’est la loi : un contrat de location (ou bail) doit être écrit.

Outre les coordonnées complètes du propriétaire (ou bailleur) et des vôtres, le contrat indique la date de démarrage du bail et sa durée. Il est conclu obligatoirement pour trois ans au moins si le propriétaire est un particulier (ou une société civile immobilière de famille), six ans si le bailleur est une société.

Prenez votre temps avant de signer le bail car vous ne bénéficierez d’aucun délai de rétractation : dès sa signature, le bail vous engage.

Un descriptif précis du logement

Le contrat doit décrire complètement le logement à louer en comporter :

  • l'adresse,
  • l'étage,
  • le nombre de pièces,
  • les équipements d’usage privatif (cave, terrasse, emplacement de parking…),
  • la superficie habitable du logement.

Si, depuis 2009, le bail doit mentionner la surface, la loi actuelle (n° 2009-323 du 25 mars 2009, art. 78, J.O. du 27) n’a pas prévu de sanction en cas de surface erronée.

La future loi Alur, qui devrait être mise en application dans le courant du 1er trimestre 2014, mettra en place une procédure en cas de superficies surévaluées de plus de 5 %.

Doivent figurer également dans le bail les accessoires et les équipements collectifs de l’immeuble : accès à un local à vélos par exemple.

Le montant loyer de départ

Sur le bail doivent figurer également :

  • le montant du loyer,
  • le montant de la provision pour charges,
  • le montant du dépôt de garantie.

Le loyer est librement négocié, sauf dans 39 agglomérations à la situation locative tendue : un décret (n° 2013-689 du 30 juillet 2013, J.O. du 31) encadre leur augmentation lorsqu’il y a un changement de locataire.

La provision pour charges est calculée en fonction de la facture de l’année écoulée.

Le montant réel acquitté par le précédent locataire, ajustement inclus, est une information utile pour connaître au final le coût réel du logement.

À noter : une provision pour charges trop minimisée réduit la dépense mensuelle du locataire mais l’expose à un reliquat important en fin d’année.

Des diagnostics obligatoires

Le bailleur doit réaliser plusieurs diagnostics du logement avant de le louer  :

  • un constat des risques d’exposition au plomb,
  • un état des risques naturels et technologiques, 
  • un diagnostic de performance énergétique (DPE).

Ces documents sont annexés au bail.

Normalement, vous devriez connaître le classement énergétique de votre logement dès la publication de l’annonce. Malheureusement, tous les propriétaires ne jouent pas le jeu, la loi n’ayant pas encore prévu de sanction à l’encontre des récalcitrants.

Une désinvolture qui sème le doute sur l’état réel du logement… et son coût énergétique.

Autres éléments d’information qui doivent être joints au contrat : les modalités de réception de la télévision et, pour les appartements, un extrait du règlement de copropriété.

Deux à trois chèques à la signature du bail

Le jour de la signature, le locataire dépose plusieurs chèques :

  • le loyer du mois en cours, prorata temporis (à noter : le bailleur ne peut pas imposer le paiement du loyer par prélèvement automatique),
  • le dépôt de garantie, plafonné à un mois de loyer hors charges,
  • les honoraires de location si vous vous êtes adressé à une agence : leur taux doit être affiché en vitrine et ils sont partagés pour moitié entre le locataire et le bailleur.

Il ne vous reste plus qu’à récupérer les jeux de clés de votre nouveau logement et qu’à emménager !

Bail notarié : qui paie ?

Certains propriétaires préfèrent demander à leur notaire d’établir le bail. Problème pour le locataire : cet acte a un coût qui, le cas échéant, s’ajoutera aux honoraires de l’agence.

Le bail notarié présentant surtout un intérêt pour le bailleur, rien n’empêche son futur locataire de lui demander de prendre ce surcoût à sa charge. En effet, en cas de loyer impayé, avec un bail notarié, le bailleur peut demander directement à un huissier de procéder à des mesures de saisies, sans avoir à obtenir un jugement du tribunal.

 

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