Locataires âgés : la loi les protège

Locataires âgés : la loi les protège

Sous réserve de remplir certaines conditions d'âge et de ressources, la loi protège les personnes âgées en cas de congé donné par le propriétaire bailleur. Le point.

Le contrat de bail est réglementé par la loi du 6 juillet 1989. Elle prévoit qu’un propriétaire ne peut pas donner de congé à un locataire âgé sans lui proposer un autre logement à proximité, correspondant à ses besoins et à ses possibilités.

Le locataire, lui, doit remplir deux conditions pour bénéficier des cette protection :

  • avoir plus de 70 ans ;
  • disposer de ressources inférieures à une fois et demie le montant ­annuel du Smic (soit 25 662 € en 2012).

70 ans à l’échéance du bail

L’âge du locataire est apprécié au moment où le bail expire.

Par exemple, un locataire qui a signé un bail le 1er septembre 2012 expirant le 31 août 2015 n’est pas tenu d’avoir 70 ans à la date du congé, donné au moins six mois avant, mais ­seulement à la date de l’échéance du bail.

Dans le cas où le ­logement est loué à un couple, il suffit que l’un des deux remplisse cette condition d’âge.

Le revenu considéré

Seules les ressources régulières sont prises en compte. Il faut se baser sur les sommes déclarées au fisc avant tout abattement ou déduction, correspondant à la dernière année civile écoulée à la date de délivrance du congé.

Ainsi, pour un congé reçu en ­décembre 2012, il faut se référer aux revenus de 2011.

Si le locataire vit en couple, les gains sont évalués séparément. Il suffit donc que la personne âgée de plus de 70 ans ait des ressources inférieures au seuil fixé.

Un logement de remplacement

Lorsque le propriétaire donne congé à un locataire qui remplit les conditions de la protection, il est tenu de lui proposer une solution de rechange. Il doit donc trouver un bien ­correspondant aux besoins et aux possibilités financières du locataire, dans une zone proche de l’ancien ­logement :

  • soit dans le même arrondissement, les arrondissements limitrophes ou les communes limitrophes de ­l’arrondissement, si la location a lieu dans une commune divisée en arrondissements ;
  • soit dans le même canton ou dans les cantons limitrophes de ce canton ou dans les communes limitrophes de ce canton ;
  • soit sur le territoire de la même commune ou d’une commune limitrophe, sans pouvoir être éloigné de plus de 5 km.

Le propriétaire doit présenter au locataire les offres de location sélectionnées, en même temps que le congé ou pendant le délai de préavis (Cour de cassation, 3e chambre civile, 2 juin 2010, n° ­09-66698).

S’il manque à cette obligation, le congé n’est pas valable et le bail sera renouvelé pour trois ans. En cas de litige, c’est le tribunal d’instance du lieu de location qui est compétent pour trancher.

Le propriétaire parfois exonéré

Même si le locataire remplit les conditions nécessaires pour bénéficier de la protection prévue par la loi, le propriétaire sera dispensé des obligations mises à sa charge s’il est lui-même âgé de plus de 60 ans ou si ses ressources ­annuelles sont inférieures à une fois et demie le montant annuel du Smic.

Ces deux conditions, d’âge et de ressources, ne sont pas cumulatives. Il suffit donc que le propriétaire remplisse l’une d’elles pour que le locataire ne soit plus protégé.

Le propriétaire peut alors lui donner congé normalement. Comme pour le locataire, la condition d’âge du propriétaire est appréciée à la date d’expiration du bail et le montant de ses ressources en se référant à la dernière année civile écoulée à la date de délivrance du congé. S’il y a plusieurs propriétaires (bien ­commun ou en indivision), il suffit que l’un d’eux remplisse l’une de ces ­conditions.