Locataire, propriétaire : les règles du congé pour motif légitime

Locataire, propriétaire : les règles du congé pour motif légitime

La loi protège le bailleur contre le non-respect par le locataire de ses obligations élémentaires : c’est le congé pour « motif légitime et sérieux ».

Le manquement du locataire à ses obligations peut conduire le propriétaire à donner congé à son locataire pour motif légitime et sérieux.  Il s'agit, par exemple :

  • du défaut de paiement des loyers et des charges ;
  • des troubles excessifs de voisinage ;
  • du refus de laisser réaliser des travaux ou d’effectuer les réparations locatives ;
  • de sous-location « sauvage ».

En dehors de ces points, le motif légitime et sérieux est apprécié au cas par cas. Ainsi, la construction d’un lotissement sur l’emplacement de la maison louée qui nécessitait sa destruction (Cour de cassation, 3e chambre civile, 22 mars 2006, pourvoi n° 04-10.900).

Un congé donné six mois avant le terme du bail

Le congé doit impérativement être délivré au moins six mois avant le terme de votre bail. Passé ce délai, le contrat se renouvelle automatiquement pour trois ans.

La date à prendre en compte est la date de prise d’effet du bail, précisée dans le contrat. Un bail signé le 5 septembre 2013, avec une prise d’effet au 15 septembre 2013, expire le 14 septembre 2016 à minuit. Le congé devrait vous parvenir avant le 14 mars 2016 à minuit.

Une lettre de congé pour tous les occupants

Par principe, tous les cosignataires du bail doivent recevoir la lettre de congé. Le courrier doit parvenir aux deux conjoints, même si un seul a signé le bail (cependant, si vous vous êtes marié en cours de bail et que vous n’en avez pas informé votre propriétaire, le congé délivré au seul signataire du bail reste valable).

La même règle s’applique aux partenaires de Pacs, aux concubins et aux colocataires (même si les juges admettent parfois que le congé soit adressé à un seul locataire si le bail comporte une clause de solidarité).

Le bailleur peut se faire représenter

Le congé doit être donné par le bailleur ou son mandataire (par exemple, un agent immobilier). Si le logement est détenu en indivision (c’est le cas lorsque le bien a été recueilli dans le cadre d’une succession par plusieurs héritiers), un seul indivisaire peut effectuer la démarche au nom de tous (dont il aura recueilli l’accord).

Enfin, en cas de propriété « démembrée » (souvent entre un conjoint survivant – l’usufruitier – et les enfants du défunt – les nus-propriétaires), seul l’usufruitier a la main, mais la signature du nu-propriétaire est indispensable en cas de congé pour vente.

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