Locataire et nue-propriétaire d'un logement : puis-je le sous-louer ?

Je suis actuellement nue-propriétaire d'un logement dont mes parents sont les usufruitiers. J'habite ce logement, mes parents m'hébergeant à titre gratuit. Je suis amenée à me déplacer à l'étranger pour une période d'un an, et je souhaite pouvoir louer ce logement en location meublée pendant mon absence. Légalement, en tant que nue-propriétaire, il semble que je n'ai pas le droit de signer un bail ni de percevoir les loyers, car ce droit revient à l'usufruitier. Or mes parents ne souhaitent ni avoir la responsabilité de cette location, ni en percevoir les loyers pour des raisons fiscales. Comment puis-je faire ? J'ai vu qu'un locataire peut, avec l'autorisation du bailleur, sous-louer son logement. Est-il envisageable que mes parents me louent officiellement ce logement, avec autorisation de le sous-louer ? Si oui et puisque la fixation du loyer est libre, est-il envisageable que le montant du loyer fixé avec mes parents soit de 0 euros, et que moi je puisse sous-louer derrière avec un loyer normal ? Ou y a-t-il un loyer minimum légal ? Je pourrais alors être entièrement responsable de cette location provisoire et déclarer ce revenu au fisc personnellement... et non pas mes parents. Si mes parents n'usent pas de leur droit de me réclamer la différence entre le loyer fixé avec eux et celui perçu en sous-location, le fisc pourrait-il alors s'en mêler et venir "embêter" mes parents sur une telle opération ? Si mon idée s'avérait mauvaise, en avez-vous une autre qui puisse me permettre de réaliser cette opération en toute légalité ?

Réponse de l'expert

Le droit d'usage et de jouissance de l'usufruitier et ses pouvoirs d'administration impliquent qu'il puisse donner à bail les biens dont il a l'usufruit (article 595 du code civil). Il a donc la faculté de conclure seul des baux.

En conséquence, si l’usufruitier ne peut disposer du bien librement, il peut user et jouir du bien par lui-même, donner à bail à un autre, même vendre ou céder son droit à titre gratuit.

Dès lors, son usage est libre, sauf à altérer la substance du bien. A ce titre, il peut, dans l’hypothèse de l’usufruit d’un immeuble, héberger, gracieusement, une personne de son choix, sans recueillir préalablement l’accord du nu-propriétaire et même sans l’en aviser.

A ce droit d’usage, s’ajoute le droit de jouir de toute espèce de fruits, soit naturels, soit industriels, soit civils que peut produire l'objet dont il a l'usufruit (article 582 du code civil). Ainsi, si l’usufruitier met le bien en location, il en recueille les loyers.

Par conséquent, lorsqu’un immeuble est démembré seul l’usufruitier a la possibilité de conclure un bail. Le nu-propriétaire n’a guère de prérogatives sur le bien donné. Tout au plus peut-il veiller à ce que l’usufruitier exécute convenablement ses obligations.

Conformément à l'article 608 du code civil, "l'usufruitier est tenu, pendant sa jouissance, de toutes les charges annuelles de l'héritage, telles que les contributions et autres qui dans l'usage sont censées charges des fruits".

Ainsi, l’usufruitier est tenu des charges que la jouissance et l’administration normales des biens commandent de prélever sur leurs revenus. Il doit payer les charges périodiques, quelle que soit leur périodicité, en particulier les impôts, taxes et redevances régulièrement exigibles quant aux biens concernés. C’est le cas notamment des taxes foncières, sauf clause contraire.

Par ailleurs, rien n’interdit à ce qu’un usufruitier consente un bail au nu propriétaire. Le loyer des locations meublées est librement fixé entre les parties.

Toutefois, il convient de préciser qu’un contrat de location qui ne pas donne pas lieu à versement d’un loyer peut être analysé en une donation déguisée.

La donation déguisée consiste en une application de la simulation. Un acte apparent, à titre onéreux, masque un acte gratuit. Pour la Cour de cassation, il y a donation déguisée dès lors que les parties ont été animées "(...) d'une volonté de simulation, révélatrice du désir de créer une apparence trompeuse" (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 7 juin 1995, décision n° 93-16.597). Les juges considèrent notamment que la modicité du prix trouve sa cause dans une intention libérale ( Arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 12 octobre 1964).

En cas de litige, les juges du fond apprécient souverainement si un acte ayant les apparences d’un acte à titre onéreux constitue en réalité une donation déguisée (arrêt de la 1ère chambre civile de la Cour de cassation du 5 octobre 1960). La donation déguisée est rapportable à la succession, pour le montant de l’avantage procuré à l’enfant (article 843 du code civil).

En outre, en matière de sous location, là encore les parties sont libres en matière de location meublée. Ainsi, une clause du bail peut interdire ou limiter l'exercice de ce droit. A défaut de clause dans le contrat de location meublée, le locataire peut donc sous louer. En effet, en droit commun, le droit de cession et de sous-location est posé par l’article 1717 du code civil. Celui-ci autorise le preneur "de sous-louer, et même de céder son bail à un autre, si cette faculté ne lui a pas été interdite".