Les règles de la colocation

Les règles de la colocation
Si la location d’un logement à deux ou à plusieurs est une formule commode, mieux vaut ne pas se tromper dans le choix de ses colocataires. On évitera ainsi certaines déconvenues, notamment au moment de la rupture du bail. - © vm.

Même si la loi Alur protège mieux les colocataires, les règles sont quelque peu différentes de celles d’une location classique.

La colocation (à ne pas confondre avec la sous-location) a été encadrée par la loi Alur du 24 mars 2014. Elle est définie comme étant la location par plusieurs locataires d’un même logement, vide ou meublé, constituant leur résidence principale (hors époux et partenaires de Pacs).

Signer le bail

« Il est essentiel que tous les colocataires figurent sur le bail pour être protégés et percevoir une aide au logement », insiste Julia Fauconnier, responsable du site mapiaule spécialisé dans le logement étudiant. C’est effectivement l’unique condition pour que chacun ait les mêmes droits et obligations vis-à-vis du bailleur. À défaut, l’occupant serait sans droit ni titre, mais simplement hébergé.

Le bail doit être établi conformément au contrat type défini par décret et porter sur un logement d’une surface minimale :

  • 16 m2 pour deux personnes ;
  • 25 m2 pour trois personnes ;
  • 34 m2 pour quatre personnes ;
  • puis 9 m2 par personne supplémentaire.

Le bailleur peut également signer un contrat indépendant avec chacun des colocataires ; on parle alors de colocation à baux multiples. Cette solution est moins fréquente, notamment en raison des surfaces minimales à respecter. Chaque colocataire doit en effet disposer d’un espace privé (les pièces communes ne sont pas comptées) d’une superficie d’au moins 14 m2 et d’un volume habitable de 33 m3.

Demander une aide au logement

À savoir : chaque colocataire doit faire sa demande d’allocation auprès de la CAF et déclarer sa quote-part de loyer attestée par une quittance. Si le bailleur n’en délivre qu’une, l’aide au logement sera calculée sur la base du loyer divisé par le nombre de colocataires.

Fixer loyer et charges

La fixation du loyer est libre, sauf dans les zones tendues où, colocation ou pas, les loyers ne peuvent pas excéder le montant du loyer de référence. Selon Julia Fauconnier, « il est très difficile en pratique de le vérifier et de faire valoir ses droits en cas d’excès ; les colocataires ne sont malheureusement pas en position de force dans les grandes villes ».

Concernant le paiement des charges, deux solutions sont possibles :

  • soit le paiement d’une provision ;
  • soit le versement d’un forfait.

Il incombe à chaque colocataire de payer sa quote-part du loyer et des charges. Si le bail prévoit une clause de solidarité (c’est généralement le cas), chacun est responsable du paiement de la totalité des sommes dues au bailleur, à charge pour celui qui aurait trop payé de se retourner contre son colocataire indélicat.

Trouver un garant

Lorsque cela est possible, le bailleur exige que chaque colocataire apporte en garantie une caution solidaire. Ainsi, chacune des cautions peut être tenue au paiement de l’intégralité du loyer ou des dégradations.

Si l’une est actionnée par le bailleur en cas d’impayés, il lui appartient ensuite de demander aux autres colocataires (éventuellement à leur caution) le remboursement des sommes versées, à proportion de leur quote-part.

Quitter la colocation

Chaque occupant reste libre de quitter le logement à tout moment, sans l’accord des autres colocataires. Seule formalité : prévenir le propriétaire par lettre recommandée avec AR en respectant un préavis. Le bail se poursuit pour les autres colocataires.

Attention, en cas de clause de solidarité, le colocataire sortant reste tenu de régler les éventuels impayés de ceux qui demeurent dans le logement.

« Mais la récente loi Alur est venue protéger les colocataires qui s’en vont, se réjouit Julia Fauconnier. Pour tous les baux conclus depuis le 27 mars 2014, lorsqu’un nouveau colocataire remplace le sortant, l’engagement solidaire prend fin à l’expiration du délai de préavis. En l’absence de remplaçant, la solidarité s’arrête six mois après. »

Il en va ainsi également pour le garant. Toutefois, pour être valable, l’acte de cautionnement doit désigner le colocataire pour lequel l’extinction de la solidarité met fin à l’engagement de la caution.

Au départ d’un colocataire, le bail ne prenant pas fin, le propriétaire ne restitue pas le dépôt de garantie (un mois de loyer pour un logement vide, deux mois pour un meublé). Il ne le remboursera qu’à l’expiration du bail, c’est-à-dire lors de la remise des clés au bailleur par le dernier colocataire et sous réserve qu’aucune somme ne soit due. Seules solutions pour que le colocataire sortant récupère ses fonds : trouver un terrain d’entente avec les colocataires restants, avec le nouvel occupant ou attendre le départ de tout le monde !

À savoir : lorsqu’un bail unique a été établi au nom de tous les colocataires, un seul état des lieux est réalisé. Ni le bail ni l’état des lieux ne détaillent quelle pièce revient à qui. Ce sont les colocataires qui décident de l’attribution des chambres et des espaces communs.

Souscrire obligatoirement une assurance

Les colocataires peuvent souscrire un seul contrat d’assurance les couvrant tous. Inconvénient : il faut contacter l’assureur à chaque changement de colocataire. Chacun peut aussi souscrire un contrat individuel, mais avec le risque, en cas de sinistre, que les différents assureurs se renvoient la balle. Mieux vaut éviter cette solution, sauf à choisir la même compagnie.

Autre solution, charger le bailleur de la souscription d’une assurance pour le compte des colocataires, à charge pour lui de récupérer le montant de la prime par douzième à chaque paiement du loyer.