Les charges locatives en 10 questions

Les charges locatives en 10 questions
Si le gardien ou le concierge assure l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 75  % des dépenses liées à sa rémunération sont supportés par le locataire. - © Louis-Paul St-Onge.

« Dossier Familial » vous explique tout ce qu’il faut savoir sur les charges récupérables.

Afin de limiter les contentieux, un texte de loi dresse la liste limitative des charges récupérables : ce qui n’y figure pas ne peut pas être réclamé par le propriétaire à son locataire. Cependant, des questions subsistent toujours quand il s’agit de déterminer précisément si tel ou tel type de charges est récupérable ou non.

Je veux louer une maison individuelle. Aurai-je des charges à payer ?

Oui, éventuellement. Elles sont plus faibles que dans une copropriété, mais le propriétaire peut vous demander de lui rembourser la taxe d’enlèvement des ordures ménagères qui figure sur son avis de taxe foncière.

« Même si, souvent, les abonnements d’énergie ou d’eau sont au nom du locataire, qui règle directement les factures, il arrive que certains propriétaires gardent l’abonnement à l’eau et en demandent alors remboursement au locataire. Certains en font autant avec le contrat d’entretien de la chaudière, par exemple », précise Najima Bekhaled, conseillère à l’Adil 69.

Mon propriétaire me demande de régler l’abonnement aux chaînes du câble alors que je ne les regarde pas. Dois-je payer ?

Dans certains immeubles, notamment sociaux (HLM, par exemple), les propriétaires bailleurs ont tendance à répercuter cette dépense auprès des locataires. Ils n’en ont pas le droit, sauf si le locataire a accepté de se raccorder à l’antenne collective pour le câble. « Si votre bailleur vous a demandé votre accord et que vous le lui avez donné, vous devez en effet payer. Si vous n’avez jamais accepté, vous pouvez refuser », explique Pascal Teyssere, conseiller à l’Adil 69.

Je suis locataire. Dois-je payer la désinsectisation et la dératisation de l’immeuble mentionnées dans le décompte des charges ?

La dératisation des immeubles ne figure pas dans la liste du décret du 26 août 1987. Cette dépense ne peut donc pas être mise à la charge du locataire, puisque seules les charges mentionnées dans cette liste sont récupérables.

En ce qui concerne la désinsectisation, c’est plus complexe : le produit utilisé pour cette opération est une dépense qui doit être remboursée par le locataire, alors que le service lui-même, et notamment les frais de main-d’œuvre, ne l’est pas.

Je suis propriétaire. Puis-je récupérer auprès du locataire les frais de l’installation d’un digicode ?

L’entretien des interphones et des dispositifs d’ouverture à distance ou munis de codes est à la charge du locataire. Mais c’est au bailleur de supporter le coût des nouveaux équipements, sauf si la pose est décidée par un accord collectif entre propriétaires et locataires dans l’immeuble.

Qui doit assurer et payer l’entretien de la chaudière ?

Lorsque le logement est équipé d’une chaudière individuelle, c’est au locataire que revient la charge de son entretien, à moins que le bail prévoie que cette obligation incombe au propriétaire. En revanche, lorsqu’il s’agit d’une chaudière collective, l’entretien est à la charge du propriétaire ou de la copropriété de l’immeuble. La dépense est une charge récupérable auprès du locataire.

Je suis propriétaire d’un logement actuellement vacant. Puis-je déduire les charges locatives de mes revenus fonciers ?

Oui, en cas de vacance locative, entre le départ du locataire et l’arrivée du suivant, par exemple, le propriétaire peut retrancher les charges effectivement payées de ses revenus fonciers, même si elles sont en principe récupérables auprès du locataire.

Est-il vrai que la taxe d’enlèvement des ordures ménagères ne devrait pas être récupérable ?

Non, cette taxe fait partie des charges locatives dont la récupération est autorisée par le décret du 26 août 1987. En revanche, « le prélèvement forfaitaire des frais d’établissement des rôles dû à l’État pour collecter la taxe », lui, ne l’est pas. Le montant de ces frais est indiqué accessoirement à la taxe elle-même sur l’avis de taxe foncière, et le propriétaire ne peut en réclamer le remboursement au locataire.

Dans un immeuble collectif, comment calculer le montant réel des charges à réclamer, lorsque le locataire part en cours d’année ?

Le propriétaire peut dresser un arrêté des comptes provisoire en reprenant, par exemple, les comptes de la copropriété de l’année précédente et en calculant prorata temporis (en fonction de la durée de la location effective avant le départ du locataire) le montant vraisemblablement dû par le locataire.

Pour s’assurer d’être payé, il a le droit de conserver au maximum 20 % du montant du dépôt de garantie, jusqu’à l’arrêté annuel des comptes de l’immeuble.

Il devra alors régulariser définitivement la situation et rendre le solde du dépôt de garantie au locataire (diminué éventuellement des charges dues) dans le mois qui suit l’approbation définitive des comptes de l’immeuble. Le locataire et le propriétaire peuvent aussi décider ensemble de solder immédiatement la totalité des comptes.

Mon immeuble est raccordé au réseau urbain de chauffage. La totalité de la facture de chauffage est-elle récupérable auprès du locataire ?

Les propriétaires d’un logement raccordé au réseau urbain de chauffage reçoivent une facture constituée d’une part variable, correspondant à la consommation de l’occupant, et d’une part fixe, correspondant à l’investissement et à l’amortissement des installations de chauffage urbain. Il y a plusieurs années, un jugement de la Cour de cassation avait estimé que les locataires n’avaient pas à rembourser la part fixe. Mais depuis la loi Nome du 7 décembre 2010 la totalité de la facture de chauffage, partie variable et partie fixe, est dorénavant assimilée à des charges récupérables, que le propriétaire bailleur peut réclamer au locataire.

Est-il exact que les locataires n’ont pas à payer la location des poubelles de l’immeuble ?

En effet, certaines municipalités demandent un loyer pour les poubelles mises à la disposition des usagers. « Mais ces frais de location ne sont pas mentionnés dans les charges récupérables listées par le décret du 26 août 1987. Le propriétaire n’a donc pas à en demander le remboursement au locataire », souligne Najima Bekhaled.