Le bail en 9 questions

Le bail en 9 questions
Le propriétaire doit en principe vous remettre tous les jeux de clés dont il dispose lorsque vous signez le bail, sauf si vous décidez ensemble du contraire. - © Avatar_023

Au jeu des questions-réponses, tout ce qu'il faut savoir sur le bail, de sa signature jusqu’à sa résiliation en passant par sa rédaction.

1. Le locataire a quitté le logement sans m’avoir donné congé, et il ne paie plus son loyer. Puis-je relouer ?

Même lorsque le locataire a disparu sans rien dire et ne paie plus le loyer, son bail n’est pas résilié, ce qui interdit au propriétaire de récupérer son logement pour le relouer ou l’habiter. Mais il existe une procédure de reprise du logement qui permet d’éviter les longues formalités de résiliation du bail ou d’expulsion.

Le propriétaire doit, par acte d’huissier, mettre le locataire en demeure de justifier qu’il occupe bien le logement. L’huissier délivre cette mise en demeure sur le lieu de travail de l’intéressé ou à sa nouvelle adresse, si elle est connue. Sans réponse dans un délai d’un mois, l’huissier peut entrer dans les lieux avec un policier ou un gendarme pour constater l’état d’abandon.

2. Mon partenaire de Pacs est décédé. Puis-je rester dans le logement quil avait loué et que nous partagions, même si le propriétaire ne le souhaite pas ?

Si vous et votre partenaire aviez demandé au propriétaire d’être cotitulaires du bail, vous disposez d’un droit exclusif sur le bail qui se poursuit à votre nom, sauf si vous y renoncez expressément. Vous pouvez donc rester dans le logement. Si vous n’aviez pas informé le propriétaire de votre souhait de devenir cotitulaire du bail, ce dernier vous est néanmoins transféré, mais si d’autres personnes, comme les enfants du propriétaire, le revendiquent également, le juge tranchera en fonction des intérêts en présence.

3. Ma femme et moi allons divorcer. Mais c’est moi qui avais loué le logement et qui suis titulaire du bail. Puis-je y rester ?

Tant que votre divorce n’est pas prononcé, le bail vous appartient à tous les deux, même si vous seul l’avez signé. Ni votre femme ni vous-même ne pouvez seuls le résilier. Le congé donné au propriétaire n’est valable que si vous le signez ensemble. Vous restez tous deux responsables du paiement du loyer, solidairement (le propriétaire peut vous le réclamer, même si vous n’habitez plus le logement).

Lors du jugement de divorce, le bail sera attribué à l’un ou l’autre soit parce que vous vous êtes mis d’accord sur ce point, soit parce que le juge en a décidé ainsi. Si le logement revient à votre femme, vous pourrez donner congé au propriétaire et ne serez plus alors responsable du paiement du loyer.

4. Mon locataire m’a donné congé il y a quelques mois. Mais les travaux dans son nouveau logement ayant pris du retard, il me demande s’il peut retarder son départ de plusieurs semaines. Est-il risqué d’accepter ?

Si vous n’avez pas déjà reloué le bien et que vous souhaitez accéder à sa demande, vous devez prendre quelques précautions. « Le locataire doit vous demander par écrit de repousser son congé et s’engager ainsi à partir à une nouvelle date », conseille Louis du Merle, juriste à lAnil.

5. J’habite Paris, et mon loyer a été fixé avant l’entrée en vigueur de la loi Alur. Le bail arrivant à échéance va être reconduit. Puis-je demander à faire baisser le loyer pour bénéficier du plafonnement ?

Non, lorsque le bail a été signé avant l’entrée en vigueur du plafonnement des loyers à Paris, ce dispositif ne s’applique pas, même lors des reconductions tacites du bail ultérieures. « Les loyers fixés avant la loi Alur ne sont pas concernés par le plafonnement et n’ont pas à respecter le loyer de référence majoré », indique David Rodrigues, juriste à la CLCV (association de défense des consommateurs.

6. Mon locataire me donne son congé avec un préavis d’un mois seulement, arguant que le logement est situé en zone tendue. Pourtant, son bail, signé il y a presque trois ans, prévoit un préavis plus long. Est-ce normal ?

Oui. Au départ, ce préavis réduit (c’est-à-dire d’un mois au lieu de deux) était applicable seulement pour les baux signés après l’entrée en vigueur de la loi Alur, le 27 mars 2014. Mais, depuis le 8 août 2015 (date d’entrée en vigueur de la loi Macron), il a été étendu à tous les contrats de location, quelle que soit la date de la signature. Votre bail est donc désormais concerné.

7. Un propriétaire peut-il détenir un double des clés ?

Il doit en principe vous remettre tous les jeux de clés dont il dispose lorsque vous signez le bail, sauf si vous décidez ensemble du contraire. Mais, en pratique, certains propriétaires en gardent malgré tout un jeu, pour pouvoir intervenir en cas de dégât des eaux ou d’incendie, pendant votre absence. Quoi qu’il en soit, il doit avoir la permission du locataire pour entrer dans l’appartement. Le fait d’entrer chez vous contre votre volonté ou à votre insu est une violation de domicile.

8. Je me lance dans une nouvelle activité professionnelle, et je voudrais travailler à la maison. Il est prévu dans le bail que le logement est « à usage d’habitation ». Que faire ?

Même si le bail est à usage exclusif d’habitation, vous avez le droit, si le logement est votre résidence principale, d’y domicilier, pendant cinq ans, une activité professionnelle nouvelle, y compris commerciale, à condition de ne pas recevoir de marchandises ou de clients, et de ne pas troubler la tranquillité des voisins.

9. Où se procurer un modèle de bail ?

Sur le site de l’Anil, vous trouverez le contrat type pour les locations vides et meublées, ainsi que la notice d’information à annexer au bail. Autre piste : le site de l’Association de défense des consommateurs, CLCV. Il existe également des baux tout préparés à remplir, par exemple auprès de Tissot, l’éditeur de formulaires juridiques à Paris (19, rue Lagrange, 75005 Paris).