La régulation annuelle des provisions pour charges

La régulation annuelle des provisions pour charges

Tous les mois, en plus du loyer, le locataire verse une provision pour charges. Les comptes et la régularisation se font une fois par an.

C’est prévu dans le contrat de location : au loyer s’ajoute une provision pour charges, calculée sur 1/12 des charges de l’année écoulée.

Sauf lorsqu’il s’agit d’un logement occupé pour la première fois, situation pour laquelle le bailleur s’en tient à une estimation.

Une fois le périmètre des charges récupérables déterminé, la régularisation annuelle s’effectue sur justificatifs.

Verser un complément ou se faire rembourser

La loi impose au propriétaire de régulariser au moins une fois par an le montant des charges. Cette opération consiste à comparer la somme des provisions payées par le locataire avec le montant des charges effectivement dues.

Elle entraîne, selon le cas, le versement d’un complément par le locataire ou le remboursement par le propriétaire d’une partie des provisions payées.

Il s’ensuit un ajustement, à la hausse comme à la baisse, de la provision pour charges mensuelle.

Décompte des charges et justificatifs

Un mois avant la régularisation, votre propriétaire vous adresse un décompte des charges par nature et tient à votre disposition les différentes pièces justificatives pendant un mois :

  • factures,
  • contrats de fourniture et d’exploitation,
  • décomptes des quantités consommées et du prix unitaire de chacune des catégories de charges…

Vous devrez vous déplacer si vous souhaitez contrôler votre décompte car vous ne pouvez pas exiger qu’il vous envoie ces justificatifs par courrier ni qu’il vous délivre des photocopies, même à vos frais.

Si vous n’avez pas reçu ce décompte ou si le propriétaire ne vous a pas permis de consulter les justificatifs, vous pouvez refuser de payer l’éventuel supplément qu’il vous réclame.

Les régularisations tardives pénalisées

Le propriétaire qui ne procède pas à la régularisation annuelle engage sa responsabilité à l’égard de son locataire.

La Cour de cassation (3e chambre civile, 21 mars 2012, pourvoi n° 11-14.174) a condamné à des dommages et intérêts un bailleur qui avait réclamé le paiement en une seule fois d’un arriéré de cinq ans de charges.

La loi Alur prévoit de donner au locataire la possibilité d’étaler le rappel sur douze mois si le bailleur régularise les charges plus d’un an après leur exigibilité.