La commission de conciliation pour régler les litiges locatifs

La commission de conciliation pour régler les litiges locatifs
La commission de conciliation rend un avis dans les deux mois maximum suivant la saisine. Cet avis, qui n'a pas force obligatoire, n’empêche pas de porter le conflit devant le juge du tribunal d'instance. - © benedetti68.

Cet organisme aide bailleurs et locataires à trouver gratuitement une solution à leurs litiges. Une démarche qui peut souvent éviter le recours à la justice.

La commission départementale de conciliation (CDC) n’est pas une juridiction constituée de juges, mais un organisme paritaire composé à égalité de représentants des organisations de bailleurs et des organisations de locataires.

La commission désigne en son sein un président, choisi alternativement parmi les locataires et les bailleurs, pour une durée d’un an. Son objectif : chercher à concilier les points de vue par le dialogue entre les parties, et éviter ainsi le recours au juge.

Pour quels litiges entre propriétaires et locataires ?

La CDC, efficace pour régler de nombreux litiges entre propriétaires et locataires, a vu le domaine de ses compétences élargi par la loi Alur. Désormais, elle peut notamment tenter de résoudre les litiges relatifs :

  • à l’état des lieux ;
  • au dépôt de garantie ;
  • au mode de répartition des charges et des réparations ;
  • à la révision du loyer ;
  • aux actions en diminution de loyer ;
  • aux augmentations de loyers sous-évalués ;
  • à l’encadrement des loyers ;
  • au congé donné par le bailleur ou le locataire ;
  • aux contestations sur la décence du logement ;
  • aux difficultés résultant de l’application des accords collectifs nationaux ou locaux.

À savoir. Des associations de défense des locataires peuvent vous aider à constituer votre dossier : Adil, CNL, CGL ou CLCV.

Bail dhabitation : dans quels cas intervient la commission de conciliation ?

Le plus souvent, la saisine de la commission départementale de conciliation pour un litige concernant un bail dhabitation est facultative. Ainsi, locataire et bailleur peuvent, s’ils le souhaitent, s’en remettre directement à la justice pour régler leur différend.

À l’inverse, la saisine est parfois obligatoire avant toute action en justice, notamment lorsqu’il est question de l’ajustement du loyer, lorsqu’il y a un renouvellement de bail et dans le cas de l’encadrement des loyers (contestation du complément de loyer ou du loyer déterminé en application du décret qui en fixe annuellement le montant maximum d’évolution). Dans tous les cas, saisir la commission est gratuit.

Comment saisir la commission de conciliation ?

La commission départementale de conciliation peut être saisie indifféremment par le bailleur ou le locataire, bien qu’en pratique elle soit plus fréquemment sollicitée par les locataires.

La saisine s’effectue par lettre recommandée avec avis de réception adressée au secrétariat de la CDC. Ce secrétariat est assuré par les directions départementales de l’équipement et, à Paris, par la direction de l’urbanisme, du logement et de l’équipement.

Le demandeur doit indiquer dans sa lettre son nom, sa qualité (locataire ou bailleur) et son adresse, ainsi que ceux du défendeur. Il doit préciser l’objet du litige.

Si la demande est introduite par plusieurs locataires rencontrant une ou plusieurs difficultés de même nature avec un bailleur commun, la lettre de saisine établie par chacun d’entre eux doit préciser le nom d’un ou de deux représentants communs à tous et qui seront expressément mandatés, afin de tenter la conciliation.

Il est essentiel de fournir une copie du bail, de même que tous les documents utiles pour étayer le dossier : décompte annuel des charges en cas de désaccord sur leur caractère récupérable, références de loyers en cas de réévaluation, état des lieux d’entrée et de sortie pour un non-remboursement de dépôt de garantie, etc.

À savoir : les coordonnées de la commission départementale de conciliation sont disponibles auprès de la préfecture ou sur service-public.fr.

Dans quels délais saisir la commission de conciliation ?

  • Contestation du locataire concernant la décence du logement : deux mois après la mise en demeure de réaliser les travaux restée sans réponse ou à défaut d’accord.
  • Contestation du complément de loyer dans les zones soumises à l’encadrement des loyers : trois mois à compter de la signature du bail.
  • Action en diminution ou réévaluation du loyer : quatre mois avant le terme du bail.
  • Tous les autres litiges locatifs : à tout moment.

Comment se déroule la conciliation ?

Le secrétariat convoque les parties par le biais d’une lettre simple adressée au minimum quinze jours avant la date retenue pour la séance, et qui précise l’objet du litige. Les parties doivent se présenter en personne. Toutefois, elles peuvent se faire représenter ou assister par la personne de leur choix.

Lors de la séance, la commission entend les parties, s’efforce de les concilier. Elle émet un avis dans un délai de deux mois.

  • En cas de conciliation totale ou partielle, la commission rend un avis comportant les termes de l’accord trouvé et dans lequel elle fait également apparaître les points de désaccord qui subsistent si la conciliation est partielle. En cas d’accord, le recours au juge n’est plus possible.
  • À défaut de conciliation, l’avis comporte l’exposé du différend et la position des parties ainsi que, le cas échéant, celle de la commission.
  • Si les parties ne se présentent pas à la séance et ne sont pas représentées ou si une seule des parties est présente ou représentée, l’avis de la commission constate l’impossibilité de concilier les parties. Toutefois, une nouvelle et ultime convocation sera adressée en cas de motif légitime de non-comparution dûment justifié.

Et si le différend persiste ?

À défaut de conciliation, les parties peuvent saisir le juge de proximité (compétent jusqu’à 4 000 €). Il est utile de transmettre à celui-ci l’avis rendu par la commission de conciliation ; il sera ainsi informé, par exemple, que l’une des parties ne s’est pas présentée lors de la conciliation ou que cette dernière a échoué.

Cela pourra être un plus, même si le juge n’est pas tenu par l’avis.

Comment rédiger une lettre de saisine de la commission ?

Exemple de lettre-type recommandée avec AR

Monsieur le secrétaire [ou Madame la secrétaire]

Locataire d’un logement situé [adresse], je sollicite votre intervention au sujet d’un litige qui m’oppose à mon propriétaire [titre, nom, prénom, adresse].

Le [date], j’ai donné congé de mon bail par lettre recommandée. [Titre, nom] est venu vérifier s’il devait effectuer des travaux en vue de sa relocation.

Peu de temps après sa visite, j’ai reçu un courrier exigeant que je remette le logement en état, au motif que le papier peint que j’avais posé n’était pas à son goût, et accompagné d’un devis de [montant] euros qu’il déduirait de mon dépôt de garantie, le cas échéant.

Je conteste fermement cette demande, car, comme l’attestent la facture et les photos ci-jointes, le papier peint qui a été posé par un professionnel est d’un ton neutre et en parfait état.

[Titre, nom] ne souhaitant pas revenir sur sa position, je saisis la commission départementale de conciliation.

Je vous prie d’agréer, Monsieur le secrétaire, [Madame la secrétaire], l’assurance de ma considération.

« La conciliation peut suffire à débloquer la situation »

Christian GAGNOL, ancien président de la CDC du Var représentant les locataires

« Si la commission peut être saisie par les deux parties, ce sont, le plus souvent, les locataires qui s’adressent à nous. La majeure partie des litiges présentés devant la commission porte sur le dépôt de garantie, sa non-restitution ou des retenues arbitraires. Même si le recours devant la commission n’est pas toujours obligatoire, il est toujours préférable de tenter cette conciliation. Nous n’avons pas de pouvoir de contrainte, comme un juge peut l’avoir, mais l’aspect officiel de la démarche peut suffire à débloquer la situation. »