La caution (ou le garant) du locataire

La caution (ou le garant) du locataire
La personne qui se porte caution s’engage pour la totalité des sommes dues par le locataire : les loyers évidemment, mais aussi les charges, les intérêts de retard, les frais de mise en demeure… - © laflor

Le bailleur peut exiger une caution de son locataire, sous certaines conditions, afin de s’assurer du paiement des loyers.

Pour se protéger des impayés de loyers, les propriétaires demandent en général aux candidats locataires d’apporter la caution d’un proche parent ou d’un ami. Celui-ci doit s’engager par écrit à payer le loyer et les charges du locataire défaillant.

Il accepte ainsi de répondre des dettes de ce dernier sur ses biens personnels : ses revenus et ses biens propres, mais aussi, s’il est marié, les biens communs du couple quand l’un des deux époux accepte expressément que l’autre se porte garant du locataire. C’est une lourde responsabilité.

Distinguer les deux types de caution

Seuls les propriétaires privés (les personnes physiques qui louent un bien ou les sociétés civiles familiales) sont autorisés à demander la caution d’un proche du locataire. Cumuler cette caution avec une assurance de loyers impayés est interdit, sauf lorsqu’on loue à un étudiant ou à un apprenti.

En revanche, il est possible d’exiger à la fois une caution et un dépôt de garantie. Quant aux personnes morales (les compagnies d’assurances, par exemple), elles n’ont le droit de réclamer une caution que lorsqu’elles louent à des étudiants ou à des apprentis.

Le plus souvent, les propriétaires privés demandent une caution solidaire, qui permet de poursuivre la personne s’étant portée caution pour la totalité de la dette du locataire sans avoir à s’adresser d’abord à ce dernier. Mais, si rien n’est précisé dans l’acte, il s’agit d’une caution simple : celui qui se porte garant peut exiger que les biens du locataire soient saisis et vendus, avant qu’on ne lui demande de régler le reste de la facture.

Rédiger l’acte de caution dans les règles

Les propriétaires peuvent demander certains justificatifs de revenus pour s’assurer que la personne qui se porte caution est solvable. Si l’acte par lequel la caution s’engage n’est pas rédigé par un notaire ou un avocat, elle doit faire précéder sa signature :

  • de la mention manuscrite du montant du loyer et des conditions de sa révision en chiffres et en lettres ;
  • d’une mention exprimant clairement qu’elle a connaissance de la nature et de l’étendue de son engagement ;
  • de la reproduction manuscrite de l’article 22-1 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989 (alinéa 6) : « Lorsque le cautionnement d’obligations résultant d’un contrat de location conclu en application du présent titre ne comporte aucune indication de durée ou lorsque la durée du cautionnement est stipulée indéterminée, la caution peut le résilier unilatéralement. La résiliation prend effet au terme du contrat de location, qu’il s’agisse du contrat initial ou d’un contrat reconduit ou renouvelé, au cours duquel le bailleur reçoit notification de la résiliation. »

Sans ces mentions, l’acte de caution n’est pas valable. Il ne l’est pas non plus si le propriétaire ne remet pas un exemplaire du bail à la personne qui se porte caution.

S’engager sur la durée

La durée de la caution est le plus souvent indéterminée, ou prévue pour la durée du bail et de ses renouvellements. Elle reste donc valable aussi longtemps que le locataire reste dans le logement, sauf si la caution met fin à son engagement en écrivant au propriétaire.

En revanche, si la caution est à durée déterminée, par exemple pour la durée du bail et le premier renouvellement, elle prendra fin automatiquement à l’échéance de ce dernier.

Appeler la caution solidaire en garantie

Pour se faire payer, le propriétaire doit adresser à la personne se portant caution une lettre de mise en demeure ou un commandement de payer par huissier. L’acte doit préciser la nature et le montant de la dette impayée ainsi que le délai de remboursement.

Un délai de quinze jours est généralement considéré comme « raisonnable ». Si la personne qui se porte caution réagit dans le temps imparti et règle l’intégralité de la dette en lieu et place du locataire, la procédure s’arrête. La caution pourra se retourner contre le locataire pour être remboursée.

Si elle ne répond pas ou si elle refuse d’honorer son engagement, le propriétaire doit la poursuivre en justice. Elle dispose alors des mêmes moyens de défense que le locataire.

À savoir : si la personne qui s’est portée caution décède, ses héritiers sont tenus par son engagement et doivent régler les dettes existant lors de sa disparition, et qu’elle avait cautionnées.

Rédiger une lettre pour mettre en œuvre le cautionnement

Pour demander à la caution de régler la somme impayée, le propriétaire doit lui adresser un commandement de payer par huissier ou une lettre de mise en demeure en recommandé avec AR selon le modèle ci-dessous :

Lettre recommandée avec AR

Cher Monsieur [ou Chère Madame]

Dans le bail d’habitation signé le [date], portant sur le logement situé [adresse], vous avez accepté d’être caution solidaire de M. X. [ou Mme X.], locataire de ce logement.

J’ai le regret de vous informer qu’à la date de ce jour, M. X. [ou Mme X.] n’a toujours pas réglé les loyers des mois de [détailler], ce qui représente un montant total impayé de [XXX] euros.

Je suis donc dans l’obligation de vous mettre en demeure de remplir votre engagement de cautionnement et de me payer cette somme, par chèque ou virement, dans les quinze jours après la première présentation de cette lettre recommandée.

Passé ce délai, je serai contraint de mettre en œuvre à votre encontre les procédures de recouvrement forcé prévues par la loi.

Veuillez croire, Monsieur [ou Madame], à ma considération distinguée.