Impayés : quels sont les recours ?

Mon locataire est parti sans laisser d'adresse, sans assister à l'état des lieux , sans déposer de préavis de départ et en laissant huit mois d'arriéré de loyer. J'ai retrouvé sa trace dans un restaurant à Bruxelles on il travaille avec son épouse. Que dois je faire sans trop alourdir ma créance ?

Réponse de l'expert

Lorsque le locataire ne paye pas son loyer, le bailleur peut l’y mettre en demeure, par lettre recommandée avec accusé de réception, sous huit jours.
 
A défaut de règlement de sa part, il est possible d'engager une action en injonction de payer. C'est une procédure rapide qui permet à un créancier de contraindre son débiteur à honorer ses engagements.

La requête,  accompagnée des documents justificatifs, doit être adressée ou remise par écrit, soit :

- au greffe de la juridiction de proximité si le montant demandé ne dépasse pas  4 000 €,

- au greffe du tribunal d'instance si le montant des loyers impayés est supérieur à  4 000 €.

Le tribunal compétent est celui du lieu de résidence de votre locataire, au jour où il est poursuivi.

S'il estime la requête justifiée, le juge rend une "ordonnance portant injonction de payer" pour la somme qu'il retient. Le bailleur dispose alors d'un délai de six mois pour informer son ancien locataire par voie d'huissier. Le locataire dispose d'un mois, à compter de cette information, pour contester l'ordonnance d'injonction auprès du tribunal qui l'a rendue par voie d'opposition. Le tribunal convoque les parties. Il les entend puis tente de les concilier et à défaut, rend un jugement. La représentation par avocat n'est pas obligatoire.

Cette procédure n'a pour objectif que d'être payé.

Toutefois, la difficulté que pose le départ d’un locataire sans congé est de rapporter la preuve de la résiliation du bail. Il en résulte que le bailleur n’est pas forcément en droit de récupérer le logement abandonné.

A ce titre, la loi 2010-1609 du 22 décembre 2010 a modifié la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations non meublées, afin de faciliter la reprise des lieux par le bailleur en cas de départ intempestif du locataire défaillant.

Elle prévoit que « lorsque des éléments laissent supposer que le logement est abandonné par ses occupants, le bailleur peut mettre en demeure le locataire de justifier qu'il occupe le logement.

« Cette mise en demeure, faite par acte d'huissier de justice, peut être contenue dans un [commandement de payer]. S'il n'a pas été déféré à cette mise en demeure un mois après signification, l'huissier de justice peut procéder comme il est dit aux premier et deuxième alinéas de l'article 21 de la loi n° 91-650 du 9 juillet 1991 portant réforme des procédures civiles d'exécution pour constater l'état d'abandon du logement.

Pour établir l'état d'abandon du logement en vue de voir constater par le juge la résiliation du bail, l'huissier de justice dresse un procès-verbal des opérations. Si le logement lui semble abandonné, ce procès-verbal contient un inventaire des biens laissés sur place, avec l'indication qu'ils paraissent ou non avoir valeur marchande. La résiliation du bail est constatée par le juge dans des conditions prévues par voie réglementaire. »

Le juge du tribunal d’instance doit alors être saisi en vue de prononcer la résiliation du bail.