Fin du bail

Dans quelles hypothèses, est-il possible de mettre un terme à un contrat de location ?

Réponse de l'expert

Si le bail porte sur un logement vide, il est soumis à la loi du 6 juillet 1989.

L’article 15 de ce texte permet, dans certains cas limitativement énumérés, au bailleur de délivrer congé à son locataire par lettre recommandée avec accusé de réception ou par acte d’huissier. Le congé doit être délivré avec un préavis de six mois précédant le terme du bail. Le congé peut être valablement donné s’il est justifié par la décision de reprendre le logement, de le vendre ou pour un motif légitime et sérieux. L’inexécution par le locataire de l’une de ses obligations constitue un motif légitime. Tel est le cas du non paiement des loyers. Si le bailleur vend l’immeuble loué à l’un de ses parents jusqu’au troisième degré inclus, le locataire n’a plus de droit de préemption (article 15 II dernier alinéa de la loi du 6 juillet 1989).

Si le bail n’est pas proche du terme ou si le délai de six mois est dépassé, le bailleur doit, dans ce cas, envisager une résiliation judiciaire du bail. Deux situations doivent être distinguées :

le bail contient une clause résolutoire. L’article 24 de la loi du 6 juillet 1989 organise la procédure à respecter.
Toute clause prévoyant la résiliation de plein droit du contrat de location pour défaut de paiement du loyer ou des charges aux termes convenus ou pour non-versement du dépôt de garantie ne produit effet que deux mois après un commandement de payer demeuré infructueux.
A peine d'irrecevabilité de la demande, l'assignation aux fins de constat de la résiliation est notifiée par huissier de justice au préfet, par lettre recommandée avec demande d'avis de réception, au moins deux mois avant l'audience.
Le juge peut, même d'office, accorder des délais de paiement, dans les conditions prévues aux articles 1244-1 (premier alinéa) et 1244-2 du code civil, au locataire en situation de régler sa dette locative.
Pendant le cours des délais ainsi accordés, les effets de la clause de résiliation de plein droit sont suspendus ; ces délais et les modalités de paiement accordés ne peuvent affecter l'exécution du contrat de location et notamment suspendre le paiement du loyer et des charges.
Si le locataire se libère dans le délai et selon les modalités fixés par le juge, la clause de résiliation de plein droit est réputée ne pas avoir jouée ; dans le cas contraire, elle reprend son plein effet.
Si le bail ne contient pas de clause résolutoire. Le juge d’instance, saisi par huissier de justice, apprécie la gravité de l’inexécution de ses obligations par le locataire pour prononcer la résiliation du bail.

Une fois le jugement d'expulsion prononcé, le locataire peut solliciter des délais d'exécution du jugement auprès du juge de l'exécution. Le juge qui prononce l'expulsion peut accorder d'office ces mêmes délais. Le juge doit notifier au préfet toute décision assortie de délais, afin de permettre la prise en compte de la demande de relogement de l'occupant.

Pour accorder des délais, le juge tient compte des situations respectives du propriétaire et de l'occupant (âge, état de santé, situation de famille).

Aucune expulsion ne peut intervenir entre le 1er novembre et le 15 mars (période d’hiver) sauf :

  • s'il est prévu un relogement décent pour l'occupant et sa famille,
  • si les locaux, menaçant ruine, font l'objet d'un arrêté de péril,
  • ou si les personnes dont l'expulsion a été ordonnée sont entrées dans les locaux par voie de fait (squatters).

A l'expiration des délais de grâce, pour procéder à l'expulsion, le bailleur devra au préalable faire signifier par acte d'huissier un commandement d'avoir à quitter les lieux.
Si à l'expiration d'un délai de 2 mois suivant ce commandement, le locataire reste dans les lieux, le bailleur peut demander à un huissier de procéder à l'expulsion.
Si l'occupant résiste, l'expulsion ne peut avoir lieu. L'huissier doit dresser un procès verbal de difficultés. Il doit ensuite demander au préfet le concours de la force publique (intervention de la police).
En cas de refus de concours de la police, le bailleur peut demander à être indemnisé au titre des loyers non perçus auprès du tribunal administratif du ressort de l'immeuble.