Fin de bail : le locataire peut-il refuser des travaux pendant le congé ?

J'ai signé avec mes deux colocataires une résiliation de contrat de location à l'amiable (maison non meublée), la date de sortie étant fixée au 31 janvier 2010. Sur ces entrefaites, j'ai commandé à une entreprise des travaux de rénovation de fenêtres et porte fenêtres. Mes colocataires refusent que les travaux soient exécutés. Ont-elles le droit ?

Réponse de l'expert

Les locaux non meublés mis en location sont soumis au régime particulier issu de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, tendant à améliorer les rapports locatifs et portant modification de la loi n° 86-1290 du 23 décembre 1986.

Cette loi restreint les pouvoirs du bailleur de mettre fin au contrat de location qui, par ailleurs, est reconduit tacitement de période triennale en période triennale. En effet, le congé du bailleur doit être notifié au preneur dans un délai de six mois minimum avant l’échéance du bail, pour des motifs déterminés, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier (article 15 II de la loi du 6 juillet 1989).

Cependant les motifs du congé donné par le bailleur sont limités à trois hypothèses, selon l’article 15 I de cette loi :

  • la reprise du logement pour habiter, cette reprise pouvant bénéficier au bailleur, son conjoint, le partenaire auquel il est lié par un pacte civil de solidarité, son concubin notoire depuis au moins un an, ses ascendants, ses descendants ou ceux de son conjoint, de son partenaire ou de son concubin notoire. Dès lors le congé doit faire état du motif et des nom et adresse du bénéficiaire de la reprise.
  • la vente du logement par le bailleur. Le locataire ayant un droit de préemption sur la vente du logement, le bailleur a l’obligation de signifier au preneur, le prix de vente du logement lors de la délivrance du congé.
  • le motif légitime et sérieux. Ce motif recouvre l’ensemble des méfaits du locataire qui rend impossible le maintien du contrat. Il s’agit en effet du non paiement des loyers, de l’agression du propriétaire par le locataire, du défaut d’assurance, etc. L’appréciation du caractère légitime et sérieux du motif relève du pouvoir souverain des juges du fonds (arrêt de la cour de cassation du 7 février 1996).

Il faut préciser que ces dispositions sont d’ordre public et s’imposent aux parties qui ne peuvent y déroger. Pour autant, les locataire peuvent valablement renoncer à se prévaloir de la nullité du congé délivré par le bailleur, pourvu que cette renonciation soit expresse, non équivoque et postérieure à la délivrance du congé dont la nullité aurait pu être encourue.

Par ailleurs, le bailleur peut envisager de réaliser des travaux dans le logement qu’il loue en respectant les droits du locataire. En effet, ce dernier est obligé "de laisser exécuter dans les lieux loués les travaux d’amélioration des parties communes ou des parties privatives du même immeuble, ainsi que les travaux nécessaires au maintien en état et à l’entretien normal des locaux loués", selon l’article 7 e) de la loi du 6 juillet 1989. Dans cette hypothèse, si les locaux sont inhabitables durant l’exécution de travaux urgents ne pouvant être différés jusqu’à la fin du bail, le prix du bail est diminué au-delà de quarante jours à proportion du temps et de la partie de la chose louée dont le locataire a été privé (article 1724 du code civil). A contrario, si les travaux ne sont pas urgents, le bailleur peut être amené à diminuer au prorata de la privation incidente le prix du bail tout le temps des travaux. Une clause du bail peut valablement exonérer le bailleur de sa responsabilité en cas de travaux d’amélioration envisagés dans le logement.