Fin d’une location : pourquoi faire un état des lieux ?

Fin d’une location : pourquoi faire un état des lieux ?

Lorsque vous quittez une location, un état des lieux doit être fait. Il est comparé à celui qui a été fait lors de votre entrée dans le logement. Attention, récupérer votre dépôt de garantie dépend de cet état des lieux !

 

Un état des lieux est dressé au moment de la restitution des clefs, tout comme lors de votre arrivée dans la location où vous avez aussi rempli un état des lieux d'entrée. L’état dans lequel vous rendez le logement sera examiné, en votre présence et celle du propriétaire.

Cet état des lieux sera fait en autant d’exemplaires qu’il y a de locataires, plus un pour le propriétaire.

Attention, cela est plus qu’une formalité. C’est à partir de ce document que votre propriétaire et vous-même allez faire les derniers comptes. Le but est que vous récupériez le dépôt de garantie, c’est-à-dire la somme que vous avez versée en entrant dans les lieux.

Objectif : récupérer le dépôt de garantie

À la signature du bail, le propriétaire vous a réclamé une somme représentant un mois de loyer (deux mois si le bail a été signé avant le 9 février 2008). À votre départ, vous allez récupérer ce dépôt de garantie, parfois appelé « caution » à tort.

Si vous devez encore de l’argent au propriétaire ou si l’état des lieux de sortie fait apparaître des dégradations dont vous êtes responsable, votre propriétaire sera en droit d’imputer sur le montant du dépôt de garantie les sommes qui lui sont dues ou le prix des réparations des dégradations dont vous êtes responsable.

Un acte gratuit

Aucun paiement ne peut vous être demandé pour l’état des lieux de sortie, même s’il est dressé par un agent immobilier. En revanche, si un huissier intervient parce que vous avez refusé de vous plier à cette formalité, vous devrez partager les frais.

Etat des lieux : bien choisir ses mots

Le temps passé avec votre propriétaire à remplir ce document peut vous sembler long. Mais le montant des réparations d’éventuelles dégradations peut être retenu sur votre dépôt de garantie.

Soyez donc vigilant sur les termes employés. Par exemple, « moquette tachée » laisse entendre que vous êtes un locataire peu soigneux, tandis que « moquette usagée » signifie qu’elle a été usée normalement, et que par conséquent son remplacement est à la charge du propriétaire.

Pas de retenue d’argent sans un devis

Contrairement à une idée reçue, le dépôt de garantie n’est pas une somme que le locataire perd entièrement si un problème est constaté. Le propriétaire qui invoque la nécessité de travaux en raison de dégradations dont vous seriez responsable (c’est-à-dire dues à un usage anormal du logement ou à un défaut d’entretien) doit justifier les retenues qu’il effectue sur le dépôt de garantie.

Pour cela, la production de devis suffit, sans qu’il soit d'ailleurs nécessaire de présenter la facture des travaux effectivement réalisés. Si votre propriétaire est bricoleur, rien ne s’oppose à ce qu’il produise les factures d’achat d’éléments de remplacement qu’il a posés lui-même.

En revanche, la question de savoir s’il peut demander un dédommagement pour le temps passé à effectuer la remise en état n’est pas clairement tranchée. Cependant, si votre propriétaire vous présente un décompte de ses heures, exigez qu’il soit détaillé et vérifiez que le nombre d’heures facturées et le taux horaire pratiqué sont raisonnables.

L’usure normale d’une location

Le propriétaire n’a pas le droit de se servir du dépôt de garantie pour financer des travaux d’embellissement ou pour remplacer des éléments simplement vétustes. La loi est claire : vous n’avez pas à prendre à votre charge les dégradations liées à l’usure normale liée au temps que vous avez passé dans le logement.

À partir de quand y-a-il usure normale ? Aucune grille de vétusté officielle ne l’indique pour l’instant.

À titre indicatif, les juges estiment en général la durée de vie :

  • des peintures et tapisseries à dix ans,
  • celle des moquettes à sept ans,
  • celle des éléments d’équipement (plaque chauffante, par exemple) à cinq ans.

Cela signifie que la somme réclamée en contrepartie d’un lavabo fêlé ne sera pas la même selon que vous êtes resté deux ans ou quinze ans dans le logement.

Un pré-état des lieux pour limiter les frais

Pour éviter les litiges, il est possible de s’inspirer de la pratique du pré-état des lieux, assez courante dans le logement social.

Cette technique, nommée aussi « visite-conseil », consiste à se rencontrer quelques jours avant la date de réalisation de l’état des lieux de sortie définitif afin de lister les petites réparations qui sont à la charge du locataire (rebouchage de trous dans les murs, nettoyage de la moquette, lessivage des portes).

Vous pourrez ainsi remédier, à moindres frais, à de petits défauts, allégeant d’autant la facture finale qui vous sera présentée.

Deux mois pour être remboursé

Déduction faite des frais de remise en état du logement s’ils sont justifiés ou des sommes restant dues au propriétaire (loyers, charges au prorata du temps passé dans les lieux), le dépôt de garantie doit vous être restitué dans un délai de deux mois à compter de la remise des clefs.

Si vous avez changé de propriétaire en cours de bail (pour cause de vente ou de succession), c’est le nouveau propriétaire qui doit vous rembourser votre dépôt de garantie.

Attention : si le dépôt de garantie est insuffisant pour éponger vos dettes, et à défaut d’accord amiable, c’est à votre propriétaire de saisir le tribunal d’instance pour obtenir une indemnisation complémentaire.

Meublé : une comparaison avec photos  

Vous louez un logement meublé ? Aucun texte ne régit pour l’instant le dépôt de garantie dans le cadre de ce type de location.

Toutefois, si le montant et le délai de restitution de celui-ci sont libres, votre bailleur devra, ici aussi, justifier toutes les retenues effectuées.

Elles risquent d’être plus nombreuses que pour une location nue, puisque le dépôt de garantie couvre également les meubles, les éléments d’équipement, la vaisselle et la batterie de cuisine dont la liste est annexée au bail, souvent photos à l’appui.