Echange de maison : le locataire doit-il obtenir l'accord du propriétaire ?

Je suis locataire et j'ai procédé à un échange de maison. Je n'avais pas lu correctement le bail qui stipule en paragraphe 7 "de ne pouvoir, ni sous louer ni céder ni prêter les locaux, même temporairement en totalité ou en partie." Je me trouve contraint à l'échange et je suis dans l'impossibilité de l'annuler. Quel est le risque j'encours si mon bailleur refuse ?

Réponse de l'expert

L’échange entre deux locataires occupant deux logements est de droit lorsque sont réunies les quatre conditions suivantes (article 9 de la loi du 6 juillet 1989) :

  • les deux logements doivent appartenir au même propriétaire ;
  • les deux logements doivent être situés dans un même ensemble immobilier ;
  • l’une des deux familles comporte au moins trois enfants ;
  • l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

Si les conditions sont réunies, l’échange est de droit. Chaque locataire se substitue de plein droit à celui auquel il succède et ne peut être considéré comme un nouvel entrant.

En revanche si ces conditions ne sont pas respectées, l’échange n’est pas de droit et il s’agit alors d’une sous-location.

S'agissant des locations non-meublées, soumises à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, le principe est clairement affirmé : le locataire ne peut ni céder le contrat de location ni sous-louer le logement (article 8 de ladite loi). Cependant, l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989 n’impose pas au locataire une occupation permanente des locaux et ne lui interdit pas de prêter le logement, en son absence ou non, même pour une longue durée (Cour d'appel de Montpellier, 2e chambre A, 11 décembre 2001). Ce principe s’applique sauf clause contraire dans le contrat de bail, ce qui est le cas en l’occurrence.

Ceci dit, l’interdiction est écartée lorsque le bailleur donne son accord par écrit à la cession ou à la sous-location.

En matière de sous-location, l’article 8 de la loi de 1989 précise les conséquences de la sous-location autorisée :

  • Le prix du loyer au mètre carré ne peut excéder celui payé par le locataire principal. Le loyer des sous-locations à usage exclusivement professionnel ne peut être supérieur au loyer principal du local à usage mixte professionnel et d’habitation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er mars 2000). Par conséquent, le sous-locataire est redevable à demander le paiement au locataire principal de la différence entre le montant de la sous-location et le montant du loyer (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 19 septembre 2006) ;
  • En cas de cessation du contrat principal, le sous-locataire ne peut se prévaloir d’aucun droit à l’encontre du bailleur ni d’aucun titre d’occupation ;
  • Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 autres que celles de l’article 8 ne sont pas applicables au contrat de sous-location.

Si le bailleur ne donne pas son autorisation à la sous location, les conséquences sont les suivantes :

Le locataire qui cède sa location sans autorisation encourt la résiliation du contrat de bail et pourra être assigné en réparation du préjudice causé au bailleur.

Le sous-locataire étant occupant sans titre ni droit devra quitter les lieux si le bail est résilié ;

Les dispositions de la loi du 6 juillet 1989 sur la location vide ne sont pas applicables au sous locataire ;
Le sous locataire n'aura pas de quittances de loyer à présenter lorsqu'il voudra se porter candidat pour une location ultérieure.