Dépôt de garantie : quel recours contre le propriétaire qui refuse de la restituer ?

J'ai rendu mon appartement il y a deux mois et le propriétaire ne veut pas rendre ma caution. Selon lui, nous sommes responsables des traces d'humidité sur tous les murs de l'appartement et de la salle de bain car nous n'avons pas chauffé et ventilé l'appartement comme nous aurions dû. La caution ne permet pas de couvrir tous les frais de peinture et de réhabilitation de l'appartement. Sur l'état des lieux sortant, l'agence a bien noté les traces d'humidité apparentes dans chaque pièce. Or, nous estimons que nous ne sommes pas responsables de cette humidité, celle-ci existant déjà à notre arrivée dans l'appartement. Seulement, celles-ci avaient été camouflées par de la peinture et seuls les mots "traces noires" apparaissent sur l'état des lieux entrant. De plus, nous avons alerté à plusieurs reprises le propriétaire des problèmes d'humidité qui nous a simplement dit d'ouvrir plus souvent les fenêtres. Nous avons installé des absorbeurs d'humidité, ceux-ci étaient plein en moins de deux semaines et n'a pas limité l'humidité pour autant. Nous chauffions régulièrement et même plus que nous aurions dû l'appartement étant ma femme et moi très frileux. De plus, les joints aux fenêtres étaient usagés et de l'eau a suinté par les rebords de fenêtre les jours de pluie coulant sur les murs provoquant les traces noires sur les murs de la pièce principale. Il nous arrivait d'éteindre la ventilation dans la salle de bain car le bruit qu'elle faisait était assourdissant et nous empêchait de dormir. Nous avons des photos à l'appui des traces d'humidité. Cependant, depuis deux mois, le propriétaire a pu faire des travaux et réparer par exemple les joints aux fenêtres ou camoufler les problèmes d'humidité. Ma question est la suivante : le propriétaire est-il en droit de ne pas nous rendre la caution et sinon quels moyens de recours avons nous ?

Réponse de l'expert

Le bailleur s’oblige à "délivrer au locataire un logement en bon état d’usage et de réparation", de lui en assurer la jouissance paisible et d’en garantir les vices ou défauts de nature à y faire obstacle hormis ceux, consignés dans l’état des lieux, qui auraient fait l’objet d’un accord exprès sur l’exécution de travaux de réparation (article 6 de la loi du 6 juillet 1989). Ainsi, le bailleur est obligé d'entretenir les locaux en état de servir à l'usage prévu par le contrat et d'y faire toutes les réparations, autres que locatives, nécessaires au maintien en état et à l'entretien normal des locaux loués.

En contrepartie le locataire doit, selon l’article 7 de la loi du 6 juillet 1989 :

  • répondre des dégradations et pertes survenues pendant la durée du contrat de location à l’exclusion de celles survenues par "cas de force majeure, par la faute du bailleur ou par le fait d’un tiers que le locataire n’a pas introduit dans le logement" ;
  • prendre à sa charge les réparations locatives, sauf celles occasionnées par vétusté, malfaçon, vice de construction, cas fortuit ou force majeure.

Le décret n° 87-712 du 26 août 1987 fixe la liste des réparations locatives. Selon ce texte, sont des réparations locatives "les travaux d'entretien courant et de menues réparations, y compris les remplacements d'éléments assimilables aux dites réparations, consécutifs à l'usage normal des locaux et équipements à usage privatif".

La liste établie par ce texte n'est pas exhaustive. En effet, il précise "ont notamment le caractère de réparations locatives les réparations énumérées ci-après (…)".
De ce fait, un propriétaire peut exiger d'un locataire qu'il prenne à sa charge une réparation ne figurant pas dans cette liste mais ayant le caractère de menue réparation.

En outre, le propriétaire doit remettre au locataire un logement décent exempt de tout vice susceptible de faire obstacle à sa jouissance paisible. Le décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002 relatif aux caractéristiques du logement décent contraint les bailleurs à empêcher les infiltrations d’eau et à prévoir un dispositif d’ouverture et de ventilation du logement suffisant pour permettre "un renouvellement de l’air adapté aux besoins d’une occupation normale du logement et au fonctionnement des équipements". Dès lors, le propriétaire est responsable s’il ne respecte pas cette obligation. En revanche, il ne l’est plus si, en l’absence de vice de construction, de malfaçon, de vétusté, de cas fortuit ou de force majeure, la dégradation résulte d’un défaut d’entretien du logement par le locataire, comme une aération insuffisante du logement.

En dehors des réparations locatives, le locataire constatant une dégradation par l’humidité, doit en alerter le plus rapidement possible son bailleur par lettre recommandée avec demande d’avis de réception, afin de se constituer une preuve de sa demande.

Par ailleurs, si des dégradations imputables au locataire ou à un défaut d’entretien apparaissent à l'occasion de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur a la possibilité de pratiquer des retenues sur le dépôt de garantie.
En effet, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elles soit dûment justifiées par des devis ou des factures.

Ainsi, le propriétaire ne peut pas déduire une somme forfaitaire au titre des réparations locatives (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 26 juin 2007, décision n° 06-16.644). En revanche, concernant la justification des dépenses, il a été décidé que la seule production de devis de travaux est suffisante ; le bailleur n'a pas à produire des factures acquittées par lui (Arrêt de la 3ème chambre civile de la Cour de cassation du 16 septembre 2008, décision n° 07-15.789).

L'état des lieux établi au terme du bail permet donc d’établir un inventaire des éventuelles dégradations commises par le locataire et qui resteront à sa charge.

Si aucune dégradation n'est mentionnée sur l’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie du locataire pour ce motif.

A l’expiration du délai légal de restitution du dépôt de garantie, deux mois à compter de la remise des clefs, le locataire peut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure au bailleur défaillant.

Si le locataire entend contester le montant retenu sur le dépôt de garantie, et à défaut de résolution amiable du litige, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation, siégeant auprès de la Préfecture.

Elle est saisie des demandes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à son secrétariat. La demande doit indiquer les nom, qualité et adresse des parties, ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté.

A défaut de conciliation, les parties ont la possibilité de soumettre leur différend au juge de proximité dans le ressort duquel se situe la location. L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.