Dépôt de garantie : que faire si le bailleur refuse de le restituer ?

Je viens de quitter un logement que j'ai occupé 5 ans. Je suis mariée et j'ai une fille qui n'avait que trois à notre emménagement. L'état des lieux sortant fait état de papiers peints déchirés ou abimés par de la pâte à fixe, des carrelages graisseux pour l'essentiel. La société HLM me demande un remboursement de 840,89 € alors que le dépôt de garantie a été de 369 €. Elle a déjà décidé de garder la caution ainsi que les indemnités des charges trop payées qui s'élèvent à 141,27 € et me demande donc de régler 338,19 € supplémentaires. Je souhaiterai savoir si elle est dans son droit ou si je peux la mettre en demeure de me rendre une partie de cette somme et si elle peut me demander plus que la caution initiale (d'après ce que je sais, la caution est justement là pour palier les frais des dommages causés dans un logement). Je souhaiterais avoir, dans la réponse, la liste des articles du code civil qui peuvent me servir pour réclamer mon dû si possible.

Réponse de l'expert

La restitution du dépôt de garantie est réglementée par la loi du 6 juillet 1989 applicable en la matière aux organismes d’HLM.

L’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux locations non meublées impose au bailleur de restituer le dépôt de garantie dans les deux mois de la remise des clefs, déduction faite des sommes qui lui sont dues et de celles dont il pourrait être tenu aux lieu et place du locataire sous réserve qu’elles soient dûment justifiées.

Le locataire doit répondre des dégradations et pertes qui surviennent pendant la durée de la location (article 7 c de la loi du 6 juillet 1989). Il doit également prendre à sa charge l’entretien courant du logement et des équipements mentionnés au bail (article 1754 du code civil). En revanche, l’usure est à la charge du propriétaire. Cependant, il n’existe pas de durée maximale au-delà de laquelle on peut considérer que les changements intervenants sur les tapisseries relèvent de l’usure et sont donc imputables au propriétaire. Toutefois, les sociétés d’HLM ont négocié avec des associations de locataires des "grilles de vétusté", où figure le montant des abattements à appliquer sur la facture de remise en état, par équipement et par année d’occupation.

En revanche, l’usure normale des peintures et papiers peints est assimilable à une vétusté dès lors qu’aucune remise à neuf n’a été faite depuis 15 ans (Paris 5 janvier 1990).

Enfin, l’état de vétusté ne peut être invoqué par le locataire s’il résulte de sa négligence ou d’un défaut d’entretien (3ème Chambre civile de la Cour de Cassation du 25 mai 1976).

Par ailleurs, le non-respect de ces obligations d’entretien et de menues réparations par le locataire est révélé par la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie. En effet, le locataire doit rendre l’immeuble dans l’état où il l’a trouvé. A défaut de mention de dégradation sur l’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut effectuer de retenue sur le dépôt de garantie du locataire pour ce motif.

Toute retenue du propriétaire sur le dépôt de garantie doit faire l’objet de justificatif chiffré.

Selon la jurisprudence, le bailleur n’est pas tenu de produire des factures de travaux acquittés par lui pour justifier du montant de la retenue effectuée sur le dépôt de garantie (Cour de cassation, 3 avril 2001). La production d’un devis, même non accepté, est néanmoins nécessaire pour déterminer la somme dont le locataire est redevable.

Nous précisons, de plus, que si le montant du dépôt de garantie ne suffit pas pour acquitter l’ensemble des frais mis à la charge du locataire (dégradations indiquées dans l’état des lieux, charges impayées…), le bailleur peut demander à ce dernier paiement de l’excédent. La responsabilité du locataire n’est pas, en effet, limitée au montant du dépôt de garantie.

Dans l’hypothèse d’un trop perçu de charges locatives, le bailleur est tenu de le restituer au locataire. Toutefois, les parties peuvent convenir à l’amiable d’une compensation entre ce trop perçu et les sommes dues par le locataire.

Néanmoins, si le locataire souhaite contester les retenues effectuées sur le dépôt de garantie, il doit au préalable envoyer une lettre recommandée avec accusé de réception au propriétaire.

A défaut d’entente amiable avec le propriétaire, un recours devant le juge de proximité est possible si les sommes n’excèdent pas 4 000 euros.