Dépôt de garantie : comment obtenir sa restitution quand l'état des lieux ne mentionne aucune dégradation ?

Lorsque ma fille a quitté son logement, la propriétaire de l'appartement a refusé de lui restituer le dépôt de garantie que je lui avais alors versé. Je n'étais pas présent le jour où l'état de sortie des locaux a été effectué. Au cours de cette visite, à ma connaissance, aucun document n'a été établi à l'instar de celui qui a été fait au moment de l'entrée dans les locaux et dont je détiens un exemplaire. En tout cas, ma fille assure qu'elle n'a signé aucun document de ce type lors de la remise des clés qui est intervenue le 25 janvier 2010. Le 1er février 2010, par lettre recommandée avec AR, j'ai demandé à la propriétaire de bien vouloir m'indiquer les motifs de cette rétention et de m'adresser une copie d'un état de sortie des lieux. Pour réponse, cette personne s'est contentée d'une communication téléphonique, me précisant en substance, qu'elle était en droit de conserver cette garantie pendant une période de deux mois. Au cours de cette même communication elle m'a informé également qu'elle avait constaté que le carrelage de la salle de bain était endommagé (2 carreaux fêlés selon ma fille ), ce qui motivait sa décision. En l'absence de tout document me permettant de comparer l'état initial et final des lieux, la propriétaire peut elle refuser de me restituer cette caution, et si non, comment la contraindre à le faire ?

Réponse de l'expert

Le dépôt de garantie est destiné à garantir le bailleur de l’exécution de ses obligations locatives par le locataire (Cour de cassation 3e chambre civile du 21 novembre 1990, n°89-14.827).

En vertu des articles 7 et 22 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en cas de dégradations à la sortie du locataire, mentionnées dans l’état des lieux de sortie et qui ne relèvent pas de la vétusté ou de l’usure normale, le bailleur peut retenir sur le dépôt de garantie les sommes nécessaires à leur réparation.

A contrario si les dégradations n’ont pas été mentionnées dans l’état des lieux de sortie, elles ne pourront pas faire l’objet de retenues sur le dépôt de garantie.

Si un état des lieux avait été signé par le bailleur et le locataire il devenait contradictoire et ainsi opposable aux parties dans son contenu.

Le bailleur devra justifier sa retenue, laquelle ne pourra revêtir un caractère forfaitaire (Cour de cassation 3e chambre civile du 26 juin 2007, n° 06-16644).

Cela étant, les réparations locatives pourront être retenues sur le dépôt de garantie, sans que le bailleur ait à justifier de l’exécution desdites réparations (Cour de cassation chambre civile du 16 septembre 2008, n°07-15789), ainsi un devis (même non signé) suffit.

Par conséquent le dépôt de garantie doit être restitué dans un délai maximal de 2 mois à compter de la restitution des clés (article 22 alinéa 3 de la loi du 6 juillet 1989).

En cas de litige, la commission départementale de conciliation peut être saisie, la loi SRU ayant étendu ses compétences aux litiges relatifs au dépôt de garantie.

Le cas échéant il est aussi possible de saisir au contentieux la juridiction de proximité du lieu de situation de l’immeuble (logement).