Déjouer les pièges de la colocation

Déjouer les pièges de la colocation
La location d’un même logement par plusieurs locataires peut se traduire par la signature d’un bail unique ou de plusieurs baux. - © andresr

Popularisée par le film « L’Auberge espagnole », la colocation séduit les étudiants et les jeunes actifs. Même si la loi Alur protège mieux les colocataires, voici les précautions à prendre pour éviter que l’expérience ne tourne mal.

Vérifier la conformité du logement

Si tous les colocataires sont mentionnés sur un seul bail, la surface minimale du logement sera de 16 m2 pour deux personnes, de 25 m2 pour trois personnes, puis de 9 m2 par personne supplémentaire. En cas de baux multiples, chacun des locataires doit disposer d’un espace privé d’une surface d’au moins 14 m2 et d’un volume minimal de 33 m3.

Signer un bail unique ou multiple

La location d’un même logement par plusieurs locataires peut se traduire par la signature d’un bail unique ou de plusieurs baux. Mais le plus souvent, les propriétaires ne rédigent qu’un seul contrat car la rédaction de plusieurs contrats les oblige à respecter des normes de surfaces supérieures (voir paragraphe précédent). Si tous les colocataires signent un bail unique, chacun doit disposer d’un exemplaire sur lequel figure le nom des autres colocataires. Si vous arrivez dans une colocation déjà constituée et remplacez l’un des signataires du bail, demandez au propriétaire de rédiger un avenant au contrat sur lequel figurera votre nom. Si vous payez une partie du loyer sans avoir signé le contrat de location, vous n’avez aucun lien juridique avec le propriétaire... et donc aucun droit !

Rédiger un état des lieux

Lorsqu’un bail unique a été établi au nom de tous les colocataires, un seul état des lieux est réalisé. Ni le bail ni l’état des lieux ne détaillent quelle pièce revient à qui. Ce sont les colocataires qui décident de l’attribution des chambres et des espaces communs. Mais, vis-à-vis du propriétaire, ils sont ensemble responsables des dommages qu’ils pourraient occasionner dans tout le logement. Il faut donc rester vigilant sur l’état de toutes les pièces pour espérer récupérer le dépôt de garantie. Si vous arrivez dans une colocation déjà formée, le bailleur ne fera pas d’état des lieux intermédiaire.

Souscrire une assurance

Un seul contrat d’assurance peut être souscrit, sur lequel sont mentionnés tous les noms des colocataires. Dans ce cas, tout nouveau colocataire doit se signaler à l’assureur. Chacun peut aussi souscrire son propre contrat, mais en cas de sinistre, les différents assureurs peuvent se défausser les uns sur les autres. Depuis le 1er août 2015, le propriétaire peut prévoir, dans le bail, qu’il prendra en charge la souscription d’une assurance pour le compte des colocataires. Il récupérera son coût auprès d’eux (1/12 du montant par mois).

Payer le juste prix

Dès lors que vous signez un seul contrat pour tous les colocataires, les sommes à régler au propriétaire (dépôt de garantie, loyer et charges) sont aussi globalisées. Vous devez vous mettre d’accord sur le mode de partage, qui peut être égalitaire ou non. Par exemple, si l’un de vous dispose d’une chambre plus grande ou de l’accès à une salle de bains privée, sa quote-part peut être plus importante.

Un seul avis d’imposition de taxe d’habitation sera envoyé à l’un des colocataires, qui sera responsable devant le fisc de son paiement. Il devra s’arranger avec les autres occupants pour récupérer leur quote-part. Il peut être judicieux de faire établir la taxe d’habitation au nom de celui qui a les ressources les moins élevées pour obtenir une ristourne sur le montant à payer.

Agir en cas de défaut de paiement

Si un colocataire ne paie pas sa part de loyer, le bailleur demandera aux autres de le faire, au nom de la clause de solidarité. Si cette quote-part reste impayée, le propriétaire pourra obtenir la rupture du bail et mettre tous les colocataires dehors, sans pour autant que la dette soit effacée.

Gérer un départ

Un colocataire peut s’en aller quand il le souhaite. Il n’est pas lié par les autres occupants, sauf à respecter un préavis de trois mois. Il lui sera difficile de récupérer sa quote-part du dépôt de garantie car le propriétaire n’est pas tenu de rédiger un état des lieux intermédiaire. Le colocataire sortant peut demander au nouvel arrivant de lui rembourser sa quote-part, mais il ne s’agit que d’un arrangement. Lorsque le colocataire part, à la fin du préavis, la personne qui s’est portée caution pour lui est solidaire du paiement du loyer jusqu’à ce qu’un nouveau nom figure au contrat. Pour les baux signés depuis le 27 mars 2014, le locataire et sa caution restent engagés durant six mois. Ensuite, les colocataires restants sont tous responsables du paiement de la totalité du loyer pendant six mois au maximum. Ils ont donc intérêt à trouver rapidement un remplaçant !

Références utiles 

  • En cas de litige, saisir la commission départementale de conciliation. Coordonnées sur service-public.fr.
  • Bail type et notice d’information, décret n° 2015-587 du 29 mai 2015 et arrêté du 29 mai 2015 (J.O. du 31).

Comment sont réparties les allocations logement ?

Pour obtenir une allocation logement ou l’APL, chaque colocataire doit faire sa demande auprès de la CAF et déclarer sa quote-part de loyer attestée par une quittance. Si le bailleur ne délivre qu’une quittance globale avec tous les noms des colocataires, l’aide au logement sera calculée sur la base du loyer divisé par le nombre de colocataires.

« Rédiger un règlement de colocation permet de prévenir les litiges »

Victoire de Bary, avocate, Océan Avocats à Paris

« On peut conseiller aux colocataires de fixer, dans un règlement de colocation, les règles qu’ils s’imposent entre eux, notamment le mode de partage du loyer, du dépôt de garantie et de la taxe d’habitation. Lorsqu’un tel règlement est établi, les nouveaux arrivants doivent le signer afin qu’il garde sa valeur. Cependant, ce règlement ne peut être opposé au bailleur, il ne régit que les relations entre colocataires. »

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