Copropriété : un locataire peut-il contraindre le bailleur d'engager des travaux de rénovation des parties communes ?

Je suis locataire dans un immeuble en copropriété, le bailleur n'a pas entretenu l'intérieur de l'ascenseur depuis plus de 20 ans. Les divers déménagements pendant cette période ont dégradé entre autres les revêtements des parois, déchirures, tâches etc... Mon propriétaire est une administration importante. Malgré de nombreuses demandes, je n'ai aucune réponse. Je voudrais savoir à qui incombe le remise en l'état ? Que faut-il faire ? Mise en demeure ?

Réponse de l'expert

En matière de baux d'habitation, la liste des charges locatives récupérables est déterminée par le décret no 87-713 du 26 août 1987 (JO 30 août) qui distingue huit postes relatifs :

  • aux ascenseurs et monte-charges. En matière d’entretien des ascenseurs, l’article 23, 2o de la loi no 89-462 du 6 juillet 1989 modifié par la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 précise que sont récupérables les dépenses liées aux opérations et vérifications périodiques minimales, la réparation et le remplacement de petites pièces présentant des signes d’usure excessive, les interventions pour dégager les personnes bloquées en cabine et le dépannage et la remise en fonctionnement normal des appareils ;
  • à l’eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes ;
  • aux installations individuelles ;
  • aux parties communes intérieures du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation ;
  • aux espaces extérieurs du bâtiment ou de l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeux) ;
  • à l’hygiène ;
  • aux équipements divers du bâtiment ou de l’ensemble de bâtiments d’habitation ;
  • aux impositions et redevances.

Le décret précité du 26 août 1987, mentionne, de manière exhaustive, que constituent des charges locatives (annexe) :

"I. - Ascenseurs et monte-charge.

1. Dépenses d’électricité.

2. Dépenses d’exploitation, d’entretien courant, de menues réparations :

a) Exploitation :

· visite périodique, nettoyage et graissage des organes mécaniques ;
· examen semestriel des câbles et vérification annuelle des parachutes ;
· nettoyage annuel de la cuvette, du dessus de la cabine et de la machinerie ;
· dépannage ne nécessitant pas de réparations ou fournitures de pièces ;
· tenue d’un dossier par l’entreprise d’entretien mentionnant les visites techniques, incidents et faits importants touchant l’appareil.

b) Fournitures relatives à des produits ou à du petit matériel d’entretien (chiffons, graisses et huiles nécessaires) et aux lampes d’éclairage de la cabine.

c) Menues réparations :

· de la cabine (boutons d’envoi, paumelles de portes, contacts de portes, ferme-portes automatiques, coulisseaux de cabine, dispositif de sécurité de seuil et cellule photo-électrique) ;

· des paliers (ferme-portes mécaniques, électriques ou pneumatiques, serrures électromécaniques, contacts de porte et boutons d’appel) ;
· des balais du moteur et fusibles".

L’énumération en résultant est limitative. Mais la loi no 2006-872 du 13 juillet 2006 portant engagement national pour le logement permet de déroger à cette liste de charges par un accord collectif local dans deux domaines : l’amélioration de la sécurité et la prise en compte du développement durable (voir par exemple, pour la pose d’un interphone prévu par un accord collectif et approuvé par la majorité des locataires : cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 septembre 2008).

En dehors d’un accord collectif, les parties ne pourraient valablement mettre à la charge du locataire d’autres charges (cour de cassation, 3ème chambre civile, 1er juin 2005).

Ainsi, les travaux ou réparations ne figurant pas dans la liste restent à la charge du bailleur.

Cela dit, en copropriété, sauf urgence permettant au syndic d'agir de son propre chef, toute décision, notamment concernant les travaux à envisager, sont du ressort de l'assemblée générale des copropriétaires.