Copropriété : les charges récupérables sur le locataire

Copropriété : les charges récupérables sur le locataire

Dans une copropriété, les charges sont dues par le propriétaire du lot. Si ce dernier met son appartement non meublé en location, la loi prévoit qu’il réclame une partie des charges à son locataire. C’est ce qu’on appelle communément les charges récupérables.

Des charges exigibles en contrepartie de services

Les charges que le propriétaire peut faire supporter au locataire sont de trois ordres.

  • Celles qui concernent des services dont le locataire bénéficie directement (ascenseur, chauffage collectif, eau froide ou chaude).
  • Des dépenses d’entretien courant et les réparations d’équipements qui profitent au locataire (entretien des espaces verts, menues réparations sur les circuits d’eau ou de chauffage collectifs, remplacement de pièces usées sur l’ascenseur).
  • Des taxes et redevances qui sont dues en contrepartie de services rendus (taxe ou redevance d'enlèvement des ordures ménagères, taxe de balayage, redevance assainissement).

La rémunération de l'employé chargé de l'entretien est récupérable

Lorsqu’un employé assure, conformément à son contrat de travail, l’entretien des parties communes ou l’élimination des déchets, les dépenses correspondant à sa rémunération (y compris les charges sociales) sont exigibles en totalité.

Certains éléments comme le salaire en nature (logement), la cotisation à la médecine du travail, etc., ne sont pas retenus dans ces dépenses.

Lorsque l’entretien et le nettoyage de l’immeuble sont facturés par une société, la totalité de la dépense est imputable au locataire.

La rémunération du gardien chargé de l'entretien récupérable en partie

Lorsque c’est le gardien ou le concierge qui effectue des travaux d’entretien et d’élimination des rejets ("sortie des poubelles"), le locataire doit acquitter 75 % de ce montant (rémunération + charges sociales).

Lorsque l’une de ces deux tâches seulement est assurée, le montant à affecter se limite à 40 % des dépenses.

Les principales charges récupérables

La loi précise de façon très détaillée les charges qui sont récupérables. En voici les principales.

  • Ascenseurs et monte-charge : dépenses d’électricité, d’exploitation, d’entretien courant et de menues réparations (cabine, paliers, balais du moteur et fusibles).
  • Eau froide, eau chaude et chauffage collectif des locaux privatifs et des parties communes (y compris l’eau nécessaire à l’entretien des parties communes et des espaces extérieurs). Dépenses d’entretien courant et de menues réparations (chauffage et conduits de cheminées, fuites et remplacements de joints).
  • Installations individuelles de chauffage et production d’eau chaude et sa distribution dans les parties privatives : alimentation commune en combustibles, exploitation et entretien courant, menues réparations.
  • Dépenses relatives aux parties communes intérieures au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation : électricité, fournitures des consommables (produits d’entretien).
  • Espaces extérieurs au bâtiment ou à l’ensemble des bâtiments d’habitation (voies de circulation, aires de stationnement, abords et espaces verts, aires et équipements de jeu) : exploitation et entretien courant.
  • Hygiène : dépenses de fournitures des consommables (sacs en plastique ou papier…) pour l’élimination des rejets, produits pour la désinsectisation et la désinfection, exploitation et entretien courant.
  • Frais de personnel pour l’élimination des déchets.

Les charges qui ne sont pas récupérables

Seules les charges énumérées en annexe au décret du 26 août 1987 sont dues par le locataire à son bailleur.

Ainsi, restent à la charge exclusive du propriétaire la taxe foncière, les frais d’établissement ou d’envoi d’une quittance, les frais de location d’une poubelle ou d’une citerne de gaz liquéfié, les frais de dératisation, ceux d’une campagne anti-graffiti, etc.

Des distinctions subtiles dans certains cas

Parfois, de subtiles distinctions doivent être opérées. Par exemple, quand on procède à une opération de désinsectisation des vide-ordures, seul le coût des produits nécessaires est récupérable.

Dans la pratique, le montant exact des charges n’est connu avec certitude que lors de l’approbation des comptes, qui a lieu au moment de l’assemblée générale des copropriétaires.

Exiger une provision pour charges

Pour répartir les charges sur l’année, il est souvent demandé aux locataires d’acquitter en plus du loyer une provision pour charges, à verser régulièrement, par exemple chaque mois ou chaque trimestre.

En principe, les bailleurs doivent régulariser les charges une fois par an. Ils doivent comparer le montant versé par le locataire avec les charges effectivement dues. Si le solde est négatif, le locataire paiera la différence (cas le plus courant).

Sinon, certains bailleurs envoient un chèque à leur locataire. D’autres imputent directement la somme sur le prochain loyer.

Envoyer un décompte des charges

Dans tous les cas, le propriétaire doit envoyer un décompte des charges au locataire, un mois avant la régularisation.

Ce document indique les dépenses correspondant aux charges récupérables.

Attention : en cas de régularisation tardive, c’est-à-dire au-delà de l’année civile qui suit l’année de l’exigibilité des charges, la loi Alur du 24 mars 2014 autorise le locataire à demander l’étalement de la régularisation sur douze mois.