Comment récupérer mon dépôt de garantie ?

Je rends mon logement et mon bailleur ne veut pas me rendre mon dépôt de garantie qui est d'un montant de 500 euros pour les motifs suivant : cheveux retrouvé dans le siphon du lavabo et une toile d'araignée retrouvée dans le garage. Quels seraient mes droits afin de récupérer mon dépôt de garantie ?

Réponse de l'expert

A l’arrivée du terme du bail de location, un état des lieux établi contradictoirement par les parties (ou par huissier), ainsi que la restitution des clés , est joint au contrat de location. Dans la mesure où un état des lieux de sortie a été établi contradictoirement, celui-ci s’impose aux parties.

Est contradictoire l'état des lieux établi en deux exemplaires originaux, identiques et signés des deux parties.

Si des dégradations imputables au locataire ou un défaut d’entretien apparaissent à l'occasion de la comparaison des états des lieux d’entrée et de sortie, le bailleur a la possibilité de pratiquer des retenues sur le dépôt de garantie. En effet, l’article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dispose que le dépôt de garantie est restitué dans un délai maximal de deux mois à compter de la restitution des clés par le locataire, déduction faite, le cas échéant, des sommes restant dues au bailleur et des sommes dont celui-ci pourrait être tenu aux lieu et place du locataire, sous réserve qu’elle soit dûment justifiées par des devis ou des factures.

 
Selon la jurisprudence, le propriétaire n’a pas l’obligation de produire des factures des travaux acquittées par lui pour justifier du montant de la retenue effectuée sur le dépôt de garantie (Cour de cassation, 3 avril 2001). La production d’un devis, même non accepté, est suffisante pour déterminer la somme dont le locataire est redevable.
 
L'état des lieux établi au terme du bail permet donc d’établir un inventaire des éventuelles dégradations commises par le locataire et qui resteront à sa charge.
 
Si aucune dégradation n'est mentionnée sur l’état des lieux de sortie, le bailleur ne peut effectuer aucune retenue sur le dépôt de garantie du locataire pour ce motif. De la même façon, si aucun état des lieux n’a été dressé au moment du départ du locataire le logement est considéré avoir été restitué en bon état (article 1731 du code civil).
 
A l’expiration du délai légal de restitution du dépôt de garantie, 2 mois à compter de la remise des clefs, le locataire peut adresser un courrier recommandé avec accusé de réception de mise en demeure au bailleur défaillant. A défaut de restitution dans le délai prévu, les sommes dues au locataire à titre de dépôt de garantie, après arrêté des comptes, produisent intérêt au taux légal, soit 0,71 % pour l’année 2012 (article 22 de la loi du 6 juillet 1989 dernier alinéa).
 
Si le locataire entend contester le montant retenu sur le dépôt de garantie, et à défaut de résolution amiable du litige, il est possible de saisir la Commission départementale de conciliation, siégeant auprès de la Préfecture. En effet, depuis la loi n° 2000-1208 du 13 décembre 2000, la compétence de cette institution a été notamment étendue aux litiges relatifs à l’état des lieux et au dépôt de garantie.
 
Elle est saisie des demandes par lettre recommandée avec accusé de réception adressée à son secrétariat. La demande doit indiquer les nom, qualité et adresse des parties, ainsi que l’objet du litige ou de la difficulté.
La saisine de la commission de conciliation n’est pas un préalable obligatoire à une action contentieuse. Ainsi, que ce soit à défaut de conciliation ou sans même l’avoir saisie, les parties ont la possibilité de soumettre leur différend au juge de proximité dans le ressort duquel se situe le logement (article R.321-2 du Code de l’organisation judiciaire). L’assistance d’un avocat n’est pas obligatoire devant cette juridiction.