Comment est fixé le montant de votre loyer ?

Comment est fixé le montant de votre loyer ?

À l'entrée dans un logement, le loyer est librement fixé par le propriétaire bailleur. En revanche, en cours de bail, les augmentations de loyer sont strictement encadrées.

Au moment de la signature du bail, le montant du loyer hors charges, librement déterminé par le propriétaire et accepté par le locataire, figure clairement dans le contrat. Un locataire qui découvre par la suite que ses voisins paient moins cher pour un même appartement ne peut pas contester ce prix.

En revanche, il peut le faire si, en entrant dans les lieux, il découvre que le logement ne répond pas aux normes de décence ou s’il constate que le métrage de l’appartement annoncé ne correspond pas à la réalité (Loi Boutin).

De l'importance de la clause de révision du loyer

Le montant du loyer a vocation à progresser. Si le bail comporte une clause de révision annuelle du prix, l'augmentation aura lieu le plus souvent à la date anniversaire de la signature du bail. Si cette clause d'indexation est absente, le loyer reste fixé au même niveau pendant toute la durée du bail et ne peut être révisé que lors de son renouvellement.

Le calcul d'augmentation du loyer

L'augmentation du loyer est calculée sur le montant "hors charges" en fonction de la variation de l'indice de référence des loyers (IRL) publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques, Insee.

Mais attention : le mode d’indexation des loyers, qui avait été modifié en 2006, a été révisé en 2008 (article 9 de la loi n° 2008-111 du 8 février 2008). Auparavant, l’IRL reflétait à 60 % les prix à la consommation, à 20 % le coût des travaux d’entretien et d’amélioration du logement, et à 20 % l’indice du coût de la construction. Depuis 2008, il traduit la seule évolution des prix à la consommation (hors tabac et hors loyers).

Si la date de révision du loyer se situait avant le 10 février 2008

Le loyer a été augmenté par référence à l’IRL ancienne formule et le nouvel indice s’applique depuis 2009.

Exemple : bail conclu le 1er janvier 2007 ; loyer de 500 €. La hausse s’est appliquée le 1er janvier 2008 par référence à l’indice mentionné au bail, celui du 2e trimestre 2006, comparé à celui du 2e trimestre 2007 (publié le 12 octobre), soit une progression de 2,76 % et un nouveau loyer de 513,80 €. Le 1er janvier 2009, la majoration a été calculée en comparant l’indice nouvelle formule du 2e trimestre 2009 avec celui du 2e trimestre 2008 recalculé par l’Insee.

Si la date de révision du loyer est intervenue après le 10 février 2008

Le nouvel indice s’applique sur des indices "actualisés".

Exemple : contrat signé le 1er mars 2007 ; loyer de 500 €. Lors de la révision du 1er mars 2008, le bailleur a tenu compte du dernier indice connu à la date de signature du contrat, en l’occurrence celui du 3e trimestre 2006, mais a retenu la valeur recalculée par l’Insee en fonction de la nouvelle réglementation. Puis il l’a comparée à celle du 3e trimestre 2007 (elle aussi actualisée par l’Insee), soit une progression de 1,11 % et un nouveau loyer de 505,55 €.

Pour les contrats de bail conclus depuis le 10 février 2008

L’indexation du loyer ne pose pas de problème particulier : l’indice "nouvelle formule" est connu à la signature et sa variation s’applique naturellement depuis 2009.

L'augmentation exceptionnelle de loyer très encadrée

En fin de bail, au bout de trois ou six ans selon le contrat initial, si le bail est reconduit, le loyer peut être révisé même en l'absence de clause, en fonction de l'indice de référence des loyers. Son montant peut également faire l'objet d'une nouvelle négociation si le bailleur apporte la preuve qu'il est "manifestement sous-évalué". Pour ce faire, il doit suivre une procédure extrêmement contraignante contraignante afin de démontrer que le loyer perçu est réellement en dessous des prix du marché.

Six mois avant l'échéance du contrat, le propriétaire informe son locataire, par lettre recommandée avec avis de réception ou par voie d'huissier, de son intention de l'augmenter. Il lui "propose" un nouveau montant et produit à l'appui de sa requête trois références de loyers hors charges de logements comparables dans le voisinage.

Dans les agglomérations de plus de 1 million d'habitants, le nombre de références est porté à six. Les deux tiers des références concerneront des loyers de logements occupés par des locataires en place depuis au moins trois ans.

Dans ce courrier, le bailleur doit également reproduire in extenso l'alinéa c de l'article 17 de la loi du 6 juillet 1989 sur les rapports locatifs.

Si le locataire accepte l'augmentation - ce qu'il doit signifier par courrier -, la hausse sera échelonnée par tiers sur trois ans si le propriétaire est un particulier et si la majoration ne dépasse pas 10 % de l'ancien loyer. Dans le cas contraire, elle sera étalée par sixièmes sur six ans.

Contester une augmentation de loyer

Le locataire peut aussi contester la hausse en produisant des références différentes de celles qu'il a reçues. Dans ce cas, ou lorsque le locataire ne répond pas à sa demande, le bailleur n'a pas le droit de lui imposer la revalorisation qu'il souhaite.

Pour obtenir gain de cause, il doit alors saisir par lettre recommandée avec avis de réception la commission départementale de conciliation (son secrétariat est assuré à la préfecture), au plus tard quatre mois avant la date anniversaire du contrat. À défaut, le bail est reconduit pour trois ou six ans, et le loyer n'est revalorisé qu'en fonction de l'indice de référence des loyers de l'Insee.

La commission rendraun avis après avoir entendu les arguments contradictoiresdes deux parties. Si le désaccord persiste, le bailleur pourra, et seulement à ce moment-là, demander à la justice de trancher le différend. Pour éviter de se retrouver hors délai, il lui est conseillé de saisir le juge avant même que la commission se soit prononcée, quitte à se désister si une solution se dessine.

Il est à noter qu'à Paris et en région parisienne les augmentations exceptionnelles pour loyer sous-évalué sont encadrées plus strictement encore. Elles ne peuvent excéder la moitié de la différence entre l'ancien loyer et la proposition de nouveau loyer déterminée en référence à ceux du voisinage.

Les provisions sur charge

Les charges en plus

Le loyer n'est pas tout. Viennent s'y ajouter les charges : la consommation d'eau, le gardiennage, l'ascenseur, l'entretien des parties communes… et certaines taxes très précises : la taxe d'enlèvement des ordures ménagères et la taxe de balayage.

La liste des charges récupérables sur les locataires, fixée par un décret du 26 août 1987, est strictement limitative. Impossible donc de réclamer à un locataire une charge qui n'y figure pas.

Des avances sur les charges

Aucun propriétaire ne prendrait le risque d'attendre le calcul final des charges de copropriété pour calculer la part incombant à son locataire et lui réclamer la totalité des charges de l'année en une seule fois.

Généralement, chaque mois il demande au locataire de lui régler une avance sur les charges évaluées par rapport à celles de l'année écoulée. On appelle cela des provisions sur charges. Quand les dépenses réelles sont connues (une fois par an, une régularisation des comptes des dépenses exposées par le propriétaire doit avoir lieu), le bailleur réclame à l'occupant un supplément ou, au contraire, lui rembourse le trop-perçu.

Un mois avant la régularisation des charges, il lui adresse un décompte détaillé par nature des dépenses : charges générales, chauffage collectif/eau chaude, ascenseur, etc. Une fois qu'il a reçu le décompte, le locataire dispose d'un mois pour consulter les pièces justificatives : factures, contrats de services, de fournitures, d'exploitation (avenants compris).

Si le bailleur n'est pas en possession de ces documents, il peut orienter son locataire vers le syndic de l'immeuble. Si le locataire ne peut pas les consulter, il peut suspendre le paiement du solde de ses charges jusqu'à leur justification.

Si un propriétaire ne régularise pas le compte des charges pour une année donnée, il peut procéder à cet ajustement l'année suivante. Mais attention, il ne peut pas procéder à un rappel de charges sur une période supérieure à cinq ans, et cela même si, en revanche, le locataire dispose, lui, de trente années pour réclamer le remboursement d'un trop-perçu.