Comment aider votre enfant à se loger ?

Comment aider votre enfant à se loger ?

Les jeunes se heurtent à de nombreuses difficultés pour s’installer chez eux. Entre des loyers très élevés et un manque d’apport pour acheter, ils comptent bien souvent sur l’aide des parents.

Mise à disposition d’un logement, prêt d’argent, donation, etc., les parents peuvent aider leurs enfants à s’installer de plusieurs façons.

Juridiquement, la loi les contraint à une obligation d’entretien tant que leurs enfants ne sont pas autonomes financièrement. Mais au-delà, chacun peut assurer une aide supplémentaire, à la mesure de ses moyens.

S’il est difficile de participer sur le plan pécuniaire à l’acquisition d’un logement ou de se ­porter caution du prêt, il est toujours possible d’avancer une somme d’argent, même modique, ou de se porter garant du paiement de leur loyer.

Quelle que soit la solution choisie, il faudra s’entourer de précautions. Pour qu’une telle aide ne soit pas considérée après coup comme une donation indirecte par le fisc. Ou pour éviter que les autres héritiers y voient une injustice au moment du règlement de la succession.

Aménager la maison pour héberger votre enfant

Le plus simple, mais aussi le plus courant, est d’héberger votre enfant chez vous quand ses ­revenus ne lui permettent pas de subvenir seul à ses besoins. Il peut suffire de réaménager une pièce non utilisée ou, si vous êtes propriétaire, de trans­former un garage en studio ou de construire un petit logement au fond du jardin.

Faites le point sur les formalités indispensables : permis de construire, vote pour acheter les combles en assemblée générale de copropriété, etc. Si votre enfant dépose sa propre déclaration fiscale (il n’est pas rattaché à votre foyer fiscal), vous pouvez défalquer de votre revenu imposable ses frais d’hébergement et de nourriture.

Avantage. Vous pouvez déduire 3 359 € sans justificatif. Cette somme doit être proratisée si l’hébergement n’a pas eu lieu toute l’année (un mois entamé est retenu entièrement). Si vous supportez d’autres frais (santé, vêtements, scolarité, etc.), ajoutez le montant des dépenses à ce forfait, sans excéder 5 698 €, et conservez les justificatifs.

Inconvénient. Cette solution n’est pas la plus séduisante pour un jeune majeur en quête d’autonomie et d’indépendance.

Prêter de l'argent pour l'achat immobilier de votre enfant

Si vous disposez d’économies, vous pouvez les mettre à disposition d’un enfant pour qu’il accède à la propriété. Consentir un prêt familial est idéal si vous ne souhaitez pas vous déposséder définitivement de votre argent.

Au-delà de 760 €, un prêt doit faire l’objet d’une déclaration au fisc (formulaire Cerfa n° 2062), en même temps que sa déclaration de revenus.

En outre, pour détenir une preuve en cas de difficulté à vous faire rembourser, au-delà de 1 500 €, un acte écrit est indispensable. On peut rédiger soit un contrat de prêt, signé par les deux parties, soit une reconnaissance de dette sur papier libre, signée par l’emprunteur, précisant le montant du prêt et, le cas échéant, le taux d’intérêt ainsi que les modalités de remboursement.

Si le montant est important, faites enregistrer le document auprès de l’administration fiscale afin que sa date soit incontestable (on parle de « date certaine »). Il vous en coûtera 125 €. Et si vous décédez avant le remboursement du prêt, il n’y aura aucun doute sur la teneur de l’opération.

Avantage. La somme du prêt sera considérée comme constitutive de l’apport personnel de votre enfant qui obtiendra ainsi de meilleures conditions d’emprunt auprès de la banque.

Inconvénient. Ce prêt gratuit pourrait être perçu comme une donation indirecte. Mieux vaut alors prévoir un intérêt d’emprunt, même minime.

Prêter un appartement à votre enfant

Si vous disposez d’un studio que vous louez, profitez du départ du locataire pour proposer à votre enfant d’y habiter.

Dans l’idéal, rédigez un contrat de prêt, seul ou avec l’aide d’un professionnel. Vous devez indiquer que vous mettez le bien gratuitement à sa disposition dans le cadre d’un "prêt à usage", en précisant qu’il prendra fin à l’issue de ses études, par exemple. Une bonne façon de clarifier la situation sur le caractère transitoire de ce prêt.

Si vous avez besoin de revenus, vous pouvez aussi lui louer à un prix raisonnable. Pour ­autant, soyez prudent sur le montant du loyer. Si vous accordez un loyer minoré, l’avantage concédé peut constituer une donation indirecte susceptible de rompre l’égalité entre vos enfants.

Par ailleurs, vis-à-vis de l’administration fiscale, vous êtes tenu de pratiquer un prix de loyer conforme au marché. À défaut, le fisc peut rectifier le revenu déclaré et vous taxer sur la différence entre le loyer consenti et le prix normal (réponse ministérielle n° 113277, J.O. Ass. nat. du 17 janvier 2012).

Avantage. La loi vous autorise à résilier un bail d’habitation pour loger un de vos proches. Vous devez prévenir votre locataire en place au moins six mois avant la fin du bail (en principe d’une durée de trois ans).

Par ailleurs, en mettant gratuitement le logement à la disposition de votre enfant, vous n’aurez plus de revenus fonciers à déclarer sur ce bien et donc pas d’impôt sur ce ­revenu à régler.

Inconvénient. Si votre enfant n’est pas autonome financièrement, la mise à disposition gratuite du logement ne présente aucun risque. Dans le cas contraire, cela constitue un avantage, donc une donation indirecte : après votre décès, ses frères et sœurs pourraient demander à ce qu’il en soit tenu compte dans le partage.

Par ailleurs, quand un logement est loué par un parent à son enfant, ce dernier ne peut bénéficier ni de l’aide personnalisée au logement, ni de l’allocation logement ­familiale ou sociale.

Se porter caution pour votre enfant

Par crainte d’impayés, les bailleurs sont de plus en plus exigeants à l’égard des candidats locataires. Il faut souvent justifier de revenus trois fois, voire quatre fois, supérieurs au loyer. En vous portant caution, vous augmentez les chances de votre enfant.

Attention : c’est un acte important, écrit et signé, par lequel vous vous engagez à payer toutes les sommes dont il ne s’acquitterait pas (article 22-1 de la loi du 6 juillet 1989).

Si votre enfant veut acquérir son propre bien immobilier, vous pouvez être caution personnelle du prêt qu’il a souscrit à la condition que vos revenus soient assez élevés.

En vous engageant caution solidaire et en renonçant à ce que l’on appelle le « bénéfice de discussion », la banque pourra se retourner contre vous pour obtenir le remboursement de l’emprunt avant de tenter des poursuites contre votre enfant. Envisagez-la si votre enfant a des ressources suffisantes pour emprunter, mais non régulières, par exemple.

Avantage. Pour la location, vous pouvez aider votre enfant, si vous disposez de revenus réguliers et d’un niveau suffisant. Dans le cas d’un prêt, limitez votre engagement en proposant à la banque une caution hypothécaire, en lui donnant l’un de vos biens en garantie. Si la dette est supérieure au montant de la vente du bien, vous n’aurez pas à acquitter la différence.

Inconvénient. Côté location, vous vous portez caution solidaire : même s’il y a plusieurs personnes caution, le bailleur pourra vous réclamer les loyers et charges impayés, y compris ceux des colocataires défaillants.

Pour un prêt, si vous décédez, vos enfants hériteront, aussi, de la caution et pourraient devoir payer pour leur frère ou sœur.

Effectuer une donation

Si vous consentez une donation à votre enfant, gardez à l’esprit qu’elle sera irrévocable. Par ailleurs, si votre enfant achète en couple, effectuez avec votre notaire une déclaration d’origine des deniers. En cas de séparation, cet argent reviendra à votre enfant, évitant un conflit supplémentaire avec son conjoint ou son partenaire de Pacs.

Avantage. Votre geste peut s’effectuer en franchise de droits de mutation (droits de donation) : chaque parent de moins de 80 ans peut donner une somme d’argent de 31 865 € sans taxes à chaque enfant majeur tous les dix ans et consentir une donation (d’argent, de biens mobilier ou immobilier), jusqu’à 159 325 € sans condition d’âge, ­également tous les dix ans.

Inconvénient. Pour préserver la paix de la famille, optez pour une donation-partage avec l’aide de votre notaire plutôt que pour une donation simple.

À défaut, il faudra réincorporer à votre succession la valeur de ce don réévalué au jour du décès (et non à sa valeur au jour de la donation).

Aider équitablement vos enfants

Alexandra Mignon-Guzmann, notaire à Toulon (Var) alerte sur le fait que souvent les parents aident leurs enfants au coup par coup sans se soucier de savoir s’ils le font en vertu de leur obligation d’entretien ou avec une véritable générosité (donation indirecte) :"Or, juridiquement, la frontière est importante, en particulier pour ne pas rompre l’égalité entre les enfants. C’est pourquoi, il est bon à un moment donné de faire le point avec son notaire pour vérifier que les actes que l’on pense avoir faits dans l’égalité de tous le soient réellement.

Parfois des actes d’apparence équitables, cachent une tout autre réalité. Si les parents ne s’en soucient pas, la situation pourrait être explosive à leur décès."

Le chiffre

14 % des 18-29 ans vivant hors du domicile parental déclarent bénéficier d’aides financières de leurs parents, 60 % parmi les étudiants. Source : Insee Première N° 1156, septembre 2007.