Colocation : le départ de l'un des colocataires met-il fin à la clause de solidarité ?

J'occupe un appartement en colocation avec un bail de 3 ans qui expire le 3 juillet prochain et qui devrait être reconduit. Mais je dois quitter la ville et je m'apprête à envoyer mon congé (3 mois) par recommandé avec LR. Mon colocataire désire rester. Notre contrat est établi à nos deux noms (Mr X et Mr Y) et comporte une clause de solidarité. Je ne voudrais bien entendu pas continuer à être solidaire éternellement des loyers et dégâts éventuels. Pouvez-vous me dire : - si ma solidarité prend bien fin à la date d'expiration du contrat (le 3/07) qui va presque coïncider avec mon départ (le 22/06) d'une part, - et si, d'autre part mon colocataire est obligé de faire refaire un nouveau bail ou bien s'il peut simplement continuer celui qui sera reconduit avec un simple avenant constatant mon départ. En outre, je précise que mon bail avait déjà fait l'objet d'un avenant au moment, l'an passé, du départ d'un premier colocataire et de son remplacement par l'actuel. Ce qui m'amène à vous demander : - si cet avenant (ce que je ne crois pas) a un effet sur la date d'échéance du bail qui ne serait plus alors celle du 3/07 prochain, - et si le fait d'avoir déjà accepté un changement de colocataire engage le bailleur à en accepter un autre pour me remplacer.

Réponse de l'expert

En cas de colocation, il faut distinguer selon que le contrat comporte ou non une clause de solidarité. C’est une mention qui exprime clairement que chacun des colocataires peut être tenu responsable du paiement de la totalité du loyer jusqu’à l’expiration du bail. Cette solidarité joue même en cas de départ de l’un d’eux.
 
En l’absence de clause de solidarité, le colocataire donnant congé, par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ou par acte d’huissier (article 15 de la loi du 6 juillet 1989 applicable aux logements loués en non meublés), n’est tenu au paiement du loyer que jusqu’à la date de prise d’effet de son congé. L’article 15 prévoit que le locataire est tenu à un préavis de 3 mois courant à compter de la réception de son congé par le bailleur.
 
En revanche, si le contrat prévoit une clause de solidarité, la jurisprudence a clairement rappelé que le congé délivré par un seul des colocataires est inopposable au bailleur (Cour d’Appel de Nîmes du 25/02/1988). Le co-preneur délivrant congé n’est pas libéré de son obligation solidaire à l’égard du bailleur. Cette solidarité va durer jusqu’au terme du contrat en cours.
 
En matière de location non meublée, la durée du bail est de 3 ans (article 10 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989).
 
En matière de colocation, lorsque l’un des colocataires quitte le logement loué, son départ ne met pas fin au contrat conclu par le ou les autres colocataires restants. Le contrat initialement signé par ce ou ces derniers est donc toujours applicable. Eventuellement, un avenant au contrat peut être fait afin d’y mentionner le départ de l’un des colocataires. Cet avenant ne modifie pas en principe le terme du contrat de bail initial, toujours en cours.
 
Sauf clauses particulières dans le contrat de bail, le bailleur n’a aucune obligation d’accepter un nouveau colocataire en remplacement de celui qui est parti. Il convient donc de se référer aux conditions du contrat de colocation relatives au départ d’un colocataire et à son remplacement.