Charges locatives : toutes ne sont pas remboursables

Charges locatives : toutes ne sont pas remboursables

La provision pour charges couvre les dépenses que le propriétaire règle pour son locataire. Parfois, un désaccord surgit sur ce qui incombe à l’un ou à l’autre.

C’est la loi ! Les propriétaires bailleurs paient des charges pour des services liés à l’usage du bâtiment qui profitent à leurs locataires. Ce règlement constitue une avance : un décret a dressé la liste des dépenses qui peuvent être "récupérées" auprès du locataire, pour l’essentiel celles qui sont liées à des services collectifs, à des taxes, aux fournitures d’eau ou d’énergie.

Révision annuelle des charges locatives

Une fois par an, une régularisation est opérée entre les charges supportées par le bailleur et les provisions mensuelles versées par le locataire. Elle ouvre un champ de litiges sur l’imputation au propriétaire ou à l’occupant de telle ou telle dépense. Sur ce point, la loi ne manque pas de précision et un décret a énuméré les dépenses qui incombent à chacun (Décret n° 87-713 du 26 août 1987).

Cette liste est dite "limitative". Les charges qui n’y sont pas inventoriées restent à la charge du propriétaire. Très ancienne (elle est issue des "cette nomenclature est aujourd’hui inadaptée aux équipements modernes et à la gestion des immeubles.

"L’évolution de cette liste est une nécessité, plaide Philippe Pelletier, avocat spécialisé en droit immobilier, chargé en 2003 d’un rapport relatif à l’actualisation des charges. Il en va de l’intérêt commun des locataires et de leurs bailleurs de la réajuster afin d’y inclure des équipements générateurs, par exemple, d’économies d’énergie, donc d’une baisse de la facture." La réglementation, déjà, suit cette voie.

Cas pratique : Rien que la liste des charges, mais toute la liste

Les faits

Dans un agréable ensemble résidentiel, la régularisation annuelle des charges locatives se déroulait de façon orageuse. Jusqu’au jour où les S. intentèrent une procédure judiciaire aux fins d’obtenir le remboursement des charges dont ils estimaient qu’elles leur avaient été indûment facturées depuis 1995 par la société propriétaire de l’immeuble.

Un contentieux copieux : entre autres griefs, l’assignation visait la consommation des produits de nettoyage utilisés par la personne chargée du ménage, les frais d’entretien de l’antenne hertzienne et du groupe électrogène, ainsi que le contrat d’entretien des espaces verts. De réclamations en appel, l’ensemble du dossier s’est retrouvé soumis à l’appréciation de la Cour de cassation.

La décision

Les juges du fond se basent simplement sur les termes du décret de 1987 pour mettre à la charge exclusive de la société immobilière les factures qui ne correspondent à aucune rubrique du décret, comme par exemple les frais d’entretien du groupe électrogène. La question des espaces verts fut plus âprement discutée.

Les S. estimaient normal de payer pour l’entretien du parc dont ils profitaient, mais le montant de la facture leur paraissait abusif. En effet, le contrat de la société de jardinage portait sur une surface supérieure à celle réservée aux occupants du bâtiment. La Cour de cassation leur a donné raison et a laissé à la charge du bailleur la quote-part de la facture concernant les espaces ouverts au public.

Commentaire

Les S. en revanche sont déboutés de deux de leurs demandes, celles qui concernent des prestations dont ils contestaient l’efficacité. Peu importe que l’antenne hertzienne à laquelle ils étaient raccordés n’assure qu’une réception "défectueuse" des programmes ou que le concierge utilise "trop" de produits d’entretien pour nettoyer les parties communes. Même mal rendu, si le service existe et que le bailleur soit en mesure de fournir les factures correspondantes, il doit être payé.

Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 30 novembre 2005, pourvoi n° 04-14.508.

Cas pratique : L’exception des accords collectifs sur les charges

Les faits

Mme B. habite dans la même résidence parisienne, constituée de plusieurs bâtiments, que ses bailleurs, les R. Aux fins d’améliorer la réception des émissions de télévision, les propriétaires de l’ensemble immobilier décident de son raccordement à un réseau câblé.

Les R. estiment pouvoir réclamer à Mme B. une participation aux frais. Dans leur esprit, il est évident que le câble va profiter à tous les occupants et qu’il est normal de réclamer à ces derniers une quote-part de la facture de branchement. Peu importe que Mme B. affirme ne pas souhaiter l’utiliser et refuse de raccorder son appartement au câble ; l’accès a été installé, elle doit payer sa part. Le débat s’envenime et la procédure prospérera jusqu’à la Cour de cassation.

La décision

Première vérification des magistrats : cette dépense est-elle mentionnée sur la liste des charges récupérables ? Non, elle n’y figure pas. Cependant, la loi qui régit les rapports locatifs a été modifiée en 1990, notamment pour tenir compte de l’arrivée du câble dans les grandes villes.

La réglementation autorise les bailleurs à demander aux locataires de régler leur quote-part d'entretien et de remplacement de l’installation. À une condition : que le locataire accepte de s’y raccorder ou qu’un accord collectif soit conclu avec les locataires de la résidence ou leurs représentants. Faute de quoi le bailleur n’est pas autorisé à réclamer une participation à la dépense. Cette démarche n’a pas été respectée dans la résidence des R. ; ils ne peuvent donc rien récupérer à ce titre.

Commentaire

Avec optimisme, Philippe Pelletier apprécie ce mouvement. Ainsi, la loi du 13 juillet 2006 (J.O. du 16) portant engagement national pour le logement, qui a repris l’une des propositions de son rapport ouvre une nouvelle possibilité. L’article 88 permet de déroger à la liste du décret par accord collectif local portant sur l'amélioration de la sécurité ou la prise en compte du développement durable. Un premier pas.

Référence : Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2002, pourvoi n° 99-17.042.