Charges locatives : que doit payer le locataire ?

Je paie un loyer à une SCI depuis 2005. Je reçois un courrier recommandé avec accusé de réception me demandant de régulariser des charges locatives. Il m'est dit que "Cette régularisation correspond à l'ajustement entre le montant des charges réelles et la somme des acomptes que vous avez versés mensuellement à la SCI". On m'annonce "dans un deuxième temps","une provision sur charges concernant l'année 2009". Est joint un tableau récapitulatif sur cinq ans. Que suis-je tenu de payer ?

Réponse de l'expert

Les charges locatives, ou charges récupérables, recouvrent les frais engagés par le bailleur remboursables par le locataire. Elles viennent en supplément du loyer proprement dit.

Conformément à l’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989, elles concernent :

  • les frais de services liés au logement et à l'usage de l'immeuble : consommation d'eau et d'énergie, ascenseurs, chauffage collectif etc. ;
  • les taxes locatives (liées à l'enlèvement des ordures ménagères par exemple) ;
  • les charges correspondant aux dépenses d'entretien courant et aux menues réparations des parties communes de l'immeuble (visites d'entretien, dépannage, eau nécessaire aux parties communes etc.), sauf si les frais sont dus à un défaut de conception ou à une mauvaise réalisation de l'immeuble. Dans ce cas, c'est au propriétaire de faire rectifier l'erreur ou la malfaçon.

La liste de ces charges est fixée par le décret no 87-713 du 26 août 1987 modifié.

Les dépenses réelles engagées par le propriétaire pour le compte du locataire doivent être dûment justifiées.

Il appartient à celui qui réclame l'exécution d'une obligation de la prouver, et inversement à celui qui se prétend libéré d'apporter la preuve de l'extinction de son obligation (article 1315 du code civil).

En matière locative, il appartient au bailleur d'établir la réalité et l'exigibilité des loyers, charges et accessoires dont il réclame le paiement (Cour de cassation 3e chambre civile 20 décembre 1995).

Au terme de l'article 2224 du code civil l'action en paiement se prescrit par 5 ans.

L’article 23 de la loi n°89-462 du 6 juillet 1989 dispose que les charges locatives peuvent donner lieu au versement de provisions et doivent, en ce cas faire l’objet d’une régularisation au moins annuelle. Les demandes de provisions sont justifiées par la communication de résultats antérieurs arrêtés lors de la précédente régularisation et, lorsque l’immeuble est soumis au statut de la copropriété ou lorsque le bailleur est une personne morale, par le budget prévisionnel. Un mois avant cette régularisation, le bailleur en communique au locataire le décompte par nature de charges ainsi que, dans les immeubles collectifs, le mode de répartition entre les locataires. Le bailleur doit tenir à la disposition de son locataire les pièces justificatives des charges locatives figurant au décompte annuel qui lui est adressé par le syndic de copropriété (Cour de cassation 3e chambre civile 30 juin 2004, no 03-11.098, no 822 FS - P + B + I, Weis c/ Prempain).

Ces pièces justificatives visées par l’article 23 de la loi du 6 juillet 1989 peuvent être constituées par les factures, les contrats de fourniture et d’exploitation en cours. Mais les feuilles de ventilation établies par l’agence immobilière ne peuvent être considérées comme des justificatifs de charges.

Durant un mois à compter de l’envoi de ce décompte, les pièces justificatives sont tenues à la disposition des locataires (article 23 de la loi du 6 juillet 1989). Les pièces justificatives des charges doivent être tenues à la disposition personnelle des locataires pendant tout le délai légal et pas seulement à l’occasion d’une seule réunion (3e chambre civile de la cour de cassation, 28 janvier 2004, no 02-15.810, no 77 FS - P + B, Zapata et a. c/ RIVP ).