Charges locatives : ce que paie le locataire

Charges locatives : ce que paie le locataire

Appartement ou pavillon, un logement génère des frais. Le propriétaire a le droit d’en répercuter une partie sur son locataire, mais pas tout !

Toutes les dépenses d’une location ne reviennent pas à la personne qui occupe les lieux. Lorsqu’il loue un logement qui lui appartient, le bailleur supporte aussi des charges.

Certaines sont liées à son statut de propriétaire, comme la taxe foncière. En revanche, il peut réclamer le remboursement d’autres dépenses à son locataire : ce sont les charges dites « récupérables ».

Elles sont classées en trois grandes catégories.

  • Usage

Ces dépenses correspondent à des services liés à l’occupation du logement : fourniture d’eau chaude et froide, de gaz ou de chauffage collectif, etc.

  • Entretien

Ce sont des factures d’entretien courant et de menues réparations des parties communes : espaces verts, ascenseurs, nettoyage des escaliers, etc.

  • Taxes

Il s’agit des impositions correspondant à des services dont le locataire profite, notamment la taxe d’enlèvement des ordures ménagères (récupérable au prorata du temps d’occupation du locataire) et la taxe de balayage. En revanche, les frais de gestion de la fiscalité locale relatifs à la taxe d’enlèvement des ordures ne sont pas récupérables auprès de l’occupant du logement.

La liste des charges récupérables précisée par la loi

Afin de limiter les contentieux, la loi a publié une liste limitative des charges récupérables (décret n° 87-712 du 26 août 1987, J.O. du 30)  : ce qui n’y figure pas ne peut pas être réclamé par le propriétaire à son locataire.

Cependant, il n’est pas toujours facile de déterminer à la lecture de cette liste si tel ou tel type de charges est récupérable ou non.

Au fil du temps, les parlementaires ont posé des questions au ministre, les juges ont été amenés à apporter des correctifs sur le caractère récupérable ou non de telle ou telle dépense et le ministère du Logement a intégré certaines précisions dans la loi.

Ascenseurs  : l'entretien à la charge du locataire

Toutes les dépenses effectuées dans le cadre d’un contrat d’entretien passé avec un ascensoriste sont récupérables sur le locataire : vérifications périodiques, réparation et remplacement des petites pièces usées, intervention pour dégager les personnes bloquées dans l’ascenseur, dépannage et remise en service de l’ascenseur…

En revanche, demeurent à la charge exclusive du bailleur :

  • les frais de remplacement des portes de l’ascenseur et ceux relatifs à la pose de serrures de sécurité dans les ascenseurs (réponse ministérielle n° 21-116 publiée au Journal officiel Assemblée nationale du 28 septembre 1987, page  5431.) ;
  • la ligne téléphonique de l’ascenseur utilisée pour l’alarme (Cour de cassation, 3e chambre civile, 24 mars 2004, pourvoi n° 01-14.439) ;
  • les frais de l’ascenseur pour les locataires habitant au rez-de-chaussée, sauf s’ils utilisent l’ascenseur pour se rendre au sous-sol, au parking ou dans une cave (réponse ministérielle n° 61-288 publiée au Journal officiel Assemblée nationale du 30 juillet 2001, page 4 420).

Consommation d'eau : factures payées par le locataire

Les consommations d’eau froide et d’eau chaude sont payées, pour leur montant, taxes comprises, par le locataire, qu’il s’agisse de sa consommation individuelle ou des mètres cubes consacrés à l’entretien des parties communes (ménage, arrosage).

Les frais d’achat des compteurs (qu’ils soient individuels ou collectifs) ne peuvent être facturés au locataire, mais leur mise à disposition peut faire l’objet d’une redevance mensuelle.

Il en va de même pour leur entretien, le coût en personnel du relevé des index de consommation, la répartition semestrielle des dépenses d’eau froide et chaude, la facturation et de l’encaissement auprès des usagers (Cour d’appel de Toulouse, 3e chambre 1re section, 17 novembre 1998.).

Télévision : accès à l’antenne payant

Bien que cela ne soit pas prévu dans le décret fixant la liste des charges récupérables, les juges ont accepté qu’un propriétaire qui faisait installer une antenne collective ou un réseau câblé demande aux locataires qui acceptaient de s’y raccorder de lui rembourser une quote-part des dépenses d’installation, d’entretien et de remplacement (Cour de cassation, 3e chambre civile, 29 janvier 2002, pourvoi n° 99-17.042).

Ensuite, la loi de modernisation de l’économie s’est chargée de régulariser le paiement de cette charge (art.109 de la loi n° 2008-776 du 4 août 2008, J.O. du 5).

Gardien et concierge : les dépenses réparties entre propriétaire et locataire

Les modalités de la répartition des frais de rémunération des personnes chargées du gardiennage et de l’entretien entre le propriétaire et les locataires diffèrent selon leur statut et ont été modifiées par un décret de 2008 (décret n° 2008-1 411 du 19 décembre 2008, J.O. du 26).

  •  Gardien et concierge. Si le gardien ou le concierge n’effectue que des besognes administratives (distribution du courrier et encaissement des loyers) ou de surveillance de l’immeuble, le bailleur assume, seul, sa rémunération. En revanche, si en plus de ces tâches, cette personne assure l’entretien des parties communes et la sortie des poubelles, 75 % des dépenses liées à sa rémunération (salaires et charges sociales, à l’exclusion des avantages en nature, comme le logement de fonction) sont supportés par le locataire (40 % s’il effectue l’une des deux activités seulement).
  •  Employé d’immeuble. Lorsque un employé (personne non logée sur place) se charge de l’entretien des parties communes ou de la sortie des poubelles, la totalité des dépenses correspondant à sa rémunération (y compris d’éventuels avantages en nature) est récupérable.