Changement de bail et augmentation de loyer

J'ai récupéré l'appartement que louais mon cousin en Aout 2007 avec l'accord verbal du propriétaire. Le propriétaire habite l'appartement mitoyen. Mon cousin louait cet appartement depuis Novembre 2005 J'ai remboursé les deux mois de loyer de caution a mon cousin. Le loyer qui m'a été communiqué par le propriétaire et par mon cousin est de 1250. Je paye tous les mois très ponctuellement par virements bancaires. Mon cousin ne paye plus bien sur son loyer. Mon cousin a perdu son exemplaire du bail... En Avril 08 mon propriétaire m'a adressé une enveloppe dans laquelle il cherche a : - récupérer une augmentation de loyer de 28 euros de Nov 06 a Nov 07 (mon cousin habitait dans l'appartement a cette époque). - récupérer une augmentation de loyer de 40 euros supplémentaires de Nov 07 a Mai 08. - augmenter mon loyer de 27 euros a partir de Novembre 2008  Je cherche a rester en bon termes avec ce propriétaire qui me considère comme un "ami". Je veux juste pas payer plus que ce que la loi permet et être tranquille dans cet appartement. Idéalement je voudrais aussi récupérer ma caution un jour. Je sais aussi entendu parler de l'abaissement de la caution a un mois. Si je pourrais récupérer ce mois en avance cela serait fantastique !

Réponse de l'expert

Le bail est un contrat par lequel l’une des parties s’oblige à faire jouir l’autre d’une chose pendant un certain temps, et moyennant un certain prix que celle-ci s’oblige à lui payer (article 1709 du Code civil). Selon l’article 1717 du Code civil, le locataire, sauf clause contraire de son bail, peut librement sous-louer ou céder son bail à un tiers. S’agissant d’un bail d’habitation d’un logement vide, l’article 8 à la loi du 6 juillet 1989 dispose que le locataire ne peut ni céder le contrat de location, ni sous-louer le logement. Toutefois, l’occupation permanente des locaux n’est pas exigée et il n’est pas interdit de prêter le logement en son absence ou non, même pour une longue durée (Cour d’appel de Montpellier, 2ème chambre A, 11 décembre 2001). L’hébergement prolongé alors que le locataire n’occupe plus personnellement le logement, est assimilable à une cession de bail ou à une sous-location (Cour d’appel de Paris, 6ème chambre B, 15 novembre 2007).

Le bailleur peut obtenir la résiliation du bail pour sous-location sous réserve qu’une somme soit versée en contrepartie pour la jouissance des lieux par le sous-locataire (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 mai 2006).
Cette interdiction de sous-louer ou de cession est écartée lorsque le bailleur donne son accord par écrit.
L’article 9 de la loi précitée précise que l’échange entre deux locataires occupant deux logements distincts est de droit lorsque les deux logements appartiennent au même propriétaire, sont situés dans le même ensemble immobilier, l’une des deux familles comporte au moins trois enfants, l’échange a pour conséquence d’accroître la surface du logement occupé par la famille la plus nombreuse.

En outre, le bail peut continuer en cas d’abandon du domicile par le locataire au profit de certains bénéficiaires (article 14 de la loi 1989) : le conjoint, les descendants vivant avec le locataire depuis au moins un an à la date de l’abandon de domicile, le partenaire lié au locataire par un pacte civil de solidarité (PACS), les ascendants, le concubin notoire ou des personnes à charge vivant avec lui depuis au moins un an à la date de l’abandon du domicile. L’abandon de domicile s’entend du caractère définitif du départ du locataire et du fait que ce départ soit imposé à celui qui reste dans le logement. Les juges ont abandonné la brusquerie et l’imprévisibilité du départ comme critère (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 26 novembre 2008).

A défaut de continuité du bail ou de transfert de ce dernier suite au décès du preneur, le bail est résilié de plein droit.

En dehors de ces cas, le locataire bénéficiant initialement du bail ne peut quitter définitivement le logement et le mettre à disposition d’une autre personne qu’avec l’accord du bailleur.

Le contrat de location est établi par écrit (article 3 loi de 1989). A défaut d’écrit, le bail verbal exécuté n’est pas nul à condition que son existence puisse être rapportée. Cette preuve peut être rapportée par tous moyens et notamment par la délivrance répétée de quittances indiquant que les sommes reçues sont payées à titre de loyer et ne comportent aucune réserve (Cour d’appel de Paris, 9 novembre 1988). En revanche, la production de quittances qualifiées « d’indemnités d’occupation » et la justification d’abonnements à l’électricité, au gaz et au téléphone sont insuffisantes (Cour d’appel de Paris, 28 septembre 1988). De même, le paiement du loyer, après le décès du preneur, par l’occupant n’établit pas l’existence d’un bail verbal, les quittances étant toujours délivrées au nom du locataire et tout individu pouvant acquitter la dette d’autrui sans pour autant acquérir un droit particulier (Cour d’appel de Paris, 27 avril 1989).

Par ailleurs, peu importe le type de contrat, toute clause d’indexation prévue au contrat peut faire varier le loyer. Il faut noter que, si le contrat de location est une location d’un local nu à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, la loi n°89-462 du 06/07/1989 autorise l’augmentation du loyer. Cependant l’article 17 de cette loi énonce que cette dernière ne peut excéder la variation d'un indice de référence des loyers publié par l'Institut national de la statistique et des études économiques chaque trimestre et qui correspond à la moyenne, sur les douze derniers mois, de l'évolution des prix à la consommation hors tabac et hors loyers. A défaut de clause contractuelle fixant la date de référence, cette date est celle du dernier indice publié à la date de signature du contrat de location.

Si la location est meublée, l’indice figurant sur le bail sera applicable à condition que l’indice de référence soit en relation avec l’objet du contrat.
En vertu de l’article 2224 du Code civil, la prescription de l’action en paiement du loyer ainsi que des indexations prévues au contrat est de 5 ans. Par conséquent, le bailleur peut exiger pendant 5 ans les indexations prévues au contrat au locataire, redevable à cette date. Lorsque le bail stipule qu’un réajustement annuel du loyer s’applique sans être subordonné à une manifestation de volonté du bailleur, le fait que celui-ci ne réclame pas le montant des augmentations n’équivaut pas à une renonciation à l’indexation (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 avril 1991).
La loi de 1989 n’exige aucun formalisme quant à la demande du propriétaire de voir le loyer indexé : il peut, par simple courrier, avertir son locataire qu’à compter de telle date, date anniversaire du contrat, le nouveau loyer s’élèvera à x euros, correspondant à l’indexation prévue au contrat.
Il peut, également, s’il a pour habitude d’adresser une quittance au locataire, y mentionner le nouveau montant, sans autre explication.
En effet, dans ce cas, il n’est fait qu’une stricte application des dispositions du contrat, lesquelles se suffisent à elles-mêmes.

En conclusion, la clause d’indexation est applicable à condition que le contrat la mentionne. Il convient de vérifier si votre contrat contient une telle clause ainsi que ses modalités d’application.

Ainsi, si une personne peut prouver sa qualité de locataire d’un logement et qu’il n’est pas à ce jour en possession d’un bail écrit, il peut refuser toute indexation puisque cette dernière doit être prévue dans une clause du contrat de location. N’ayant pas la preuve, de surcroît, du versement d’une somme correspondant à un dépôt de garantie, le locataire ne peut en réclamer la restitution au bailleur.

En l’absence d’écrit, celui qui réclame l’exécution d’une obligation doit la prouver (article 1315 du Code civil). A défaut d’avoir prévu un remboursement d’une somme et cette dernière ne correspondant pas à la contrepartie d’une obligation, une somme versée à un tiers est considérée comme une donation.