Cambriolage : peut-on engager la responsabilité du bailleur en cas d'absence de système de fermeture ?

Je viens d'emménager à Paris dans un appartement que je loue, fin décembre. L'appartement est loué par une agence. L'appartement se situe sous les toits et dispose de 2 puits de lumière donnant sur le toit à environ 4 mètres de hauteur par rapport au sol de l'appartement. Ces puits de lumières sont fermés par une trappe vitrée. En revanche, cette trappe n'est pas fermée par un dispositif empêchant son ouverture. Il suffit de la soulever pour l'ouvrir puisqu'il n'y a pas de serrure. Le week-end dernier l'appartement a été cambriolé. Le cambrioleur a apparemment accédé au toit par la cage d'escalier commune qui dispose d'une échelle donnant accès au toit par une trappe qui était ouverte depuis plusieurs mois. Du toit, il a ainsi pu : accéder à l'un des puits de lumière, ouvrir la trappe et s'introduire dans l'appartement en la soulevant simplement. Les biens volés sont estimés à environ 1 000 € prix neuf. Ce n'est qu'à ce moment que j'ai pris conscience que les trappes ne disposaient pas de moyen de fermeture, l'accès étant difficile, l'état des lieux ne mentionne pas ce fait. La police est venue constater les faits et a conclue qu'il n'y avait pas effraction car la trappe n'avait pas de système de fermeture. Je suis donc dans l'incapacité d'obtenir un remboursement de mon assurance. L'agence a accepté de faire poser des fermetures sur ces hublots, mais refuse de négocier une indemnité pour compenser les dommages. Est-ce que je dispose d'un recours pour demander une réparation à l'agence ou au propriétaire ? La responsabilité de l'agence ou du propriétaire peut-elle est engagée pour avoir loué un appartement qui ne dispose pas de système de fermeture ?

Réponse de l'expert

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation non meublés, le bailleur est tenu de délivrer au locataire un logement décent dont les équipements sont en bon état d’usage et de fonctionnement.

A ce titre, le logement doit satisfaire, selon le décret du 30 janvier 2002 sur les caractéristiques du logement décent, "aux conditions suivantes, au regard de la sécurité physique et de la santé des locataires :

1) Il assure le clos et le couvert. Le gros œuvre du logement et de ses accès est en bon état d’entretien et de solidité et protège les locaux contre les eaux de ruissellement et les remontées d’eau. Les menuiseries extérieures et la couverture et ses raccords et accessoires assurent la protection contre les infiltrations d’eau dans l’habitation".

Le bailleur doit, en outre, assurer la jouissance paisible du logement à son locataire. A ce titre, il garantit le preneur contre son fait personnel et ceux des tiers, conformément à l’article 1725 du code civil.

Toutefois, ce même article exclut la garantie du bailleur contre les troubles apportés par des tiers au preneur par voies de fait. C’est au preneur de poursuivre lui-même les auteurs de la voie de fait.

La jurisprudence a plusieurs fois confirmé ce principe (arrêts de la cour de cassation du 1er avril 1954, du 19 mars 1986…).

La voie de fait est l’atteinte portée illégalement aux droits des tiers sans prétendre à aucun droit sur la chose.

En conséquence, le bailleur n’encourt en principe aucune responsabilité pour un vol commis par un tiers au préjudice du locataire (arrêt de la cour de cassation du 12 juin 1996).

Toutefois, il en est autrement dans les cas où la perpétration du vol se rattache directement à une faute déterminée du bailleur ou de ses préposés. En effet, un arrêt de la cour de Cassation du 8 juillet 1992 a accepté d’engager la responsabilité du bailleur qui a omis d’alerter les locataires sur le risque que présenterait, au cours de travaux, la présence d’échafaudages empêchant la manipulation des volets extérieurs.

L’appréciation de la faute du bailleur ou de l’agence qui en assure la gestion relève de l’appréciation souveraine du juge.

Par conséquent, dès lors que l’immeuble ne présente pas de caractéristiques particulièrement contraires à la sécurité des preneurs, le bailleur, étranger à la conclusion du contrat d’assurance par le preneur, ne saurait être tenu pour responsable des dommages occasionnés au preneur par des tiers du fait d’un vol. En revanche, il peut avoir souscrit une assurance particulière qui le couvre en cas de dégradations causés par un tiers à son local mis en location, au cours ou en dehors de toute location.

Il convient, par conséquent, pour le preneur, de se constituer partie civile afin de demander des dommages intérêts aux auteurs des méfaits s’ils sont identifiés.