Bailleur : doit-il garantir la jouissance paisible d'un parking d'immeuble ?

Mon bailleur loue des places de parking de l'immeuble à des personnes (ou entreprises) n'habiltant pas l'immeuble (en plus de la location aux résidants). En raison d'actes de vandalisme, j'ai démandé la mise en place d'un système de vidéo surveillance. Le bailleur me répond que le parking étant privé, il n'est pas tenu d'en assurer la sécurité. Dans la mesure où il loue à des non résidents, dans la mesure où quand la porte du parking est vandalisée ( c'est assez fréquent) il reste ouvert jour et nuit et accessible à quiconque ; je prétends que le parking est PUBLIC et non privé et que le bailleur doit en assurer la sécurité. Qu'en pensez vous ?

Réponse de l'expert

Le bien public est le bien qui appartient à une personne publique.

Les parking, même ouverts à la circulation publique, peuvent être des propriétés privées.

La seule définition légale émane du code de la route et fait référence aux voies et non aux parkings ouverts à la circulation publique.
Ainsi l’article R110-1 dispose :

« L'usage des voies ouvertes à la circulation publique est régi par les dispositions du présent code. Il en est de même de l'usage des voies non ouvertes à la circulation publique, lorsqu'une disposition du présent code le prévoit. »

En vertu de l’article 6 de la loi du 6 juillet 1989, applicable aux baux d’habitation non meublés, le bailleur doit assurer la jouissance paisible du logement à son locataire. A ce titre, il garantit le preneur contre son fait personnel et ceux des tiers, conformément à l’article 1725 du code civil.

Toutefois, ce même article exclut la garantie du bailleur contre les troubles apportés par des tiers au preneur par voies de fait. C’est au preneur de poursuivre lui-même les auteurs de la voie de fait.

La jurisprudence a plusieurs fois confirmé ce principe (arrêts de la cour de cassation du 1er avril 1954, du 19 mars 1986…).

La voie de fait est l’atteinte portée illégalement aux droits des tiers sans  prétendre à aucun droit sur la chose.
 
En conséquence, le bailleur n’encourt en principe aucune responsabilité pour un vol commis par un tiers au préjudice du locataire (arrêt de la cour de cassation du 12 juin 1996). Toutefois, il en est autrement dans les cas où la perpétration du vol se rattache directement à une faute déterminée du bailleur ou de ses préposés (arrêt de la cour de cassation du 8 juillet 1992 acceptant d’engager la responsabilité du bailleur qui a omis d’alerter les locataires sur le risque que présenterait, au cours de travaux, la présence d’échafaudages empêchant la manipulation des volets extérieurs).

Enfin, certains bailleurs sont soumis à des obligations de gardiennage dans certains immeubles d'habitation (Code de la construction et de l’habitation, art. L. 127-1 ,CCH art. R. 121-7 et R*. 127-2). Ce dispositif est complété par l'obligation d'installation de systèmes d'éclairages et de réservation de l'accès aux parties communes de l'immeuble (CCH, art. R*. 127-5, Circ. 3 mai 2002, NOR : INTD0200119C, 3 mai 2002).

Ainsi,  il incombe au bailleur, privé ou public, quelle que soit sa nature juridique (organisme d'HLM, société d'économie mixte, investisseur institutionnel) qui gère 100 logements ou plus, à usage locatif, à l'exclusion des locaux administratifs, professionnels ou commerciaux, d'en assurer le gardiennage ou la surveillance. Ces logements doivent être situés soit dans un immeuble, soit dans un groupe d'immeubles collectifs formé dans un ensemble inscrit dans l'une des localisations suivantes :
— une zone urbaine sensible (ZUS) ;
— une commune comptant plus de 25 000 habitants ;
— une aire urbaine continue regroupant au moins 50 000 habitants et comptant au moins une commune de plus de 15 000 habitants.

Les fonctions de gardiennage ou de surveillance sont assurées par au moins une personne à temps plein ou équivalent temps plein pendant toute l'année pour chaque tranche de 100 logements (CCH, art. R*. 127-2).
 
Afin d'éviter les risques manifestes pour la sécurité et la tranquillité des locaux, le bailleur débiteur de l'obligation de gardiennage, doit installer et entretenir :

— un éclairage assurant une bonne visibilité de l'entrée des immeubles et de leurs parties communes, notamment des parcs de stationnement, quand ils sont situés à l'intérieur des locaux ;
— des systèmes permettant de limiter l'accès aux parties communes, caves et parcs de stationnement intérieur des personnes non autorisées par les résidents ou non habilitées. Le bailleur qui n'installe pas de tels systèmes doit prendre des mesures ayant le même effet. Celles-ci feront l'objet d'une consultation des conseils de concertation locative.(CCH, art. L. 126-2, art. R*. 127-5).