Bail commercial : le locataire peut-il obtenir une réduction du loyer ?

J'ai signé un bail commercial en 2006 pour un magasin de presse, pmu, carterie, loto et éventuellement tabac dans un nouveau centre commercial et d'une galerie de 25 commerces. A ce jour, la vente de tabac n'est plus autorisée dans les nouveaux centres commerciaux. Mon loyer annuel est de 273 euros le m2, plus environ 20 % de charge. Dans ce centre récent, 14 commerces ont déjà changés de propriétaire. Il y a deux entrées, l'une rentrent environ 85 % des clients et l'autre le reste. Bien entendu, je suis à la 2ème. Lors de ma négociation, on m'a dit que les entrées seraient à peu prés identiques. Depuis un an, 2 magasins de la 2ème entrée sont fermés depuis deux mois, deux nouveaux magasins sont aussi fermés dont l'unique bar brasserie. Restent que des indépendants, et ce n'est pas fini. Lors d'une réunion des commerçants et du propriétaire de la grande surface, celui-ci nous a communiqué qu'il recherchait activement de nouveaux locataires, il nous a fait passer un document pour peut-être un nouveau restaurant au loyer de 150 euros annuel le m2 . Ma question est : mon prix de loyer n'est pas adapté au flux de fréquentation envisagé dans ce fond de galerie, il y a eu la crise entre temps, que puis je faire ? Peut-il baisser mon loyer ? Dois-je attendre de ne plus y arriver ?

Réponse de l'expert

Nous vous informons que le loyer du bail initial est librement fixé par accord des parties, aussi bien dans son montant que dans ses modalités de paiement (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 2 octobre 1984).

Pour autant, la Cour de cassation avait admis que, lorsque la valeur locative était inférieure au loyer porté dans le bail, le locataire pouvait demander en justice que son loyer soit fixé à cette valeur locative sans avoir à démontrer une baisse des facteurs locaux de commercialité.

Toutefois, cette jurisprudence a été remise en cause par la loi MURCEF du 11 décembre 2001. Le locataire ne peut plus obtenir en justice la réduction d’un loyer d’un bail en cours qu’il estimerait excessif (Cour de cassation, chambre civile, 27 février 2002).

Dès lors, la modification du loyer initialement fixé ne peut résulter que de la négociation des parties en application de l’article 1134 du code civil.