Augmentation de loyer à la suite des travaux

Je suis propriétaire d'un studio de 28 m2, 2ème étage sur cour, situé au xxx, PARIS 18ème. Ma locataire est âgée de 68 ans environ et l'occupe depuis 15 ans (15 juillet 1994). Elle paye depuis son entrée dans les lieux un loyer de 505 € que je n'ai pas augmenté depuis son arrivée car estimant qu'elle me payait régulièrement et avec une maigre retraite... je me suis abstenue. J'ai dû récemment faire des travaux de réfection du sol pour qu'elle puisse changer la moquette (partie moquette à ses frais). Les travaux que j'ai réglés se montent à 2 300 € et je dois maintenant ajuster le loyer car ma situation financière m'y oblige. Je voudrais savoir quels sont mes droits et obligations concernant cette augmentation de loyer compte tenu du retard et de ces travaux et quel est le montant de l'augmentation que je peux appliquer en toute légalité. Le dernier bail a été émis le 15 juillet 1997 et le loyer refixé à 505 € (indice de référence du 4ème trimestre 1997 : 1046).

Réponse de l'expert

Si la location considérée est une location vide soumise à la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, son article 17 c permet, lors du renouvellement du bail (par période triennale à la date anniversaire pour une personne physique ou tous les six ans pour une personne morale), la réévaluation du loyer manifestement sous-évalué. Le juge apprécie souverainement s’il est sous - évalué (Cour de cassation, 3ème chambre civile, 17 avril 1996).

Dans cette hypothèse, le bailleur a la faculté de proposer au locataire, au moins 6 mois avant le terme du contrat par lettre recommandée avec accusée de réception ou d’acte d’huissier, un nouveau loyer fixé par référence (un minimum de six références est exigé dans les communes faisant partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants dont Paris : décret n°87-818 du 2/10/1987 ) aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables. Les références à fournir par le bailleur mentionnent pour chaque logement loué la surface habitable du logement et le nombre de pièces principales.
Si un contrat de location non meublé a été conclu le 15 juillet 1994 par un bailleur, personne physique, le renouvellement du bail intervient tous les trois ans, soit en 1997, 2000, 2003, 2006, 2009. Par conséquent, le bailleur pouvait proposer un renouvellement du bail avec une réévaluation du loyer manifestement sous-évalué à la date du renouvellement au 15 juillet 2009 à condition que le formalisme à respecter (lettre recommandée avec accusée de réception ou d’acte d’huissier) soit engagé avant le 15  janvier 2009. A l’horizon du prochain renouvellement, le bailleur devra avoir accompli ces démarches avant le 15 janvier 2012.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire dans les 4 mois avant le terme du contrat, l’une ou l’autre des parties saisit la commission de conciliation. En présence d’un désaccord persistant, le juge d’instance est compétent avant le terme du contrat. En l’absence de ces démarches, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer.
Le locataire qui ne manifeste pas son désaccord sur le montant des loyers en saisissant la commission de conciliation dans les 2 mois, est ensuite irrecevable à demander l'annulation des augmentations de loyer (Cour d’appel de Paris, 6ème chambre C, 8 avril 2008, n°05-18019).
La notification reproduit obligatoirement, à peine de nullité, les dispositions de l’article 17 et mentionne le montant du loyer.
Les dispositions à reproduire sont : « Lors du renouvellement du contrat, le loyer ne donne lieu à réévaluation que s'il est manifestement sous-évalué ».

Dans ce cas, le bailleur peut proposer au locataire, au moins six mois avant le terme du contrat et dans les conditions de forme prévues à l'article 15, un nouveau loyer fixé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables dans les conditions définies à l'article 19.

Lorsque le bailleur fait application des dispositions du présent c, il ne peut donner congé au locataire pour la même échéance du contrat.

La notification reproduit intégralement, à peine de nullité, les dispositions des alinéas du présent c et mentionne le montant du loyer ainsi que la liste des références ayant servi à le déterminer.

En cas de désaccord ou à défaut de réponse du locataire quatre mois avant le terme du contrat, l'une ou l'autre des parties saisit la commission de conciliation.

A défaut d'accord constaté par la commission, le juge est saisi avant le terme du contrat. A défaut de saisine, le contrat est reconduit de plein droit aux conditions antérieures du loyer éventuellement révisé. Le contrat dont le loyer est fixé judiciairement est réputé renouvelé pour la durée définie à l'article 10, à compter de la date d'expiration du contrat. La décision du juge est exécutoire par provision.

La hausse convenue entre les parties ou fixée judiciairement s'applique par tiers ou par sixième selon la durée du contrat.

Toutefois, cette hausse s'applique par sixième annuel au contrat renouvelé, puis lors du renouvellement ultérieur, dès lors qu'elle est supérieure à 10 % si le premier renouvellement avait une durée inférieure à six ans. La révision éventuelle résultant du d ci-dessous s'applique à chaque valeur ainsi définie ».

Par ailleurs, toute clause d’indexation prévue au contrat peut faire varier le loyer. Il faut noter que, si le contrat de location est une location d’un local nu à usage d’habitation principale ou à usage mixte professionnel et d’habitation principale, la loi n°89-462 du 06/07/1989 autorise l’augmentation du loyer.
En conclusion, la clause d’indexation est applicable à condition que le contrat la mentionne. Jusqu’au 31 décembre 2005, la loi du 21 juillet 1994 avait mis en place un indice moyen sur les 4 trimestres de l’indice national mesurant le coût de la construction (ICC) pour calculer l’augmentation du loyer. Puis ce sont succédés l’indice de référence des loyers (IRL) et un nouvel indice de référence des loyers (IRL) à compter respectivement du 1er janvier 2006 et du 10 février 2008.

L’augmentation du loyer est calculée comme suit :
Loyer précédent, sans les charges, multiplié par l’indice de référence des loyers du trimestre concerné et divisé par l’indice de référence des loyers du même trimestre de l’année précédente.
Il est fait soit référence à un indice particulier (4ème trimestre), soit référence au dernier indice paru à la date anniversaire de l’entrée en jouissance (par exemple : le dernier indice paru au 15/07 et à titre informatif le dernier indice : 4ème trimestre).
A compter du 10 février 2008, la date de parution de l’IRL a été modifiée. Par conséquent, selon la rédaction de la clause il faut choisir l’indice correspondant.

4ème trimestre 2008 (article 9 de la loi du 8 février 2008 : nouvel IRL) paru le 15/01/2009 : 117,54 ou 1er trimestre 2009 paru au 19/04/2009 : 117,70
4ème trimestre 2007 paru le 14/02/2008 : 114,30 ou 1er trimestre 2008 paru le 16/04/2008 : 115,12
4ème trimestre 2007 (article 35 de la loi du 26 juillet 2005, ancien IRL) paru le 10/04/2008 : 109,81
4ème trimestre 2006 paru le 6/04/2007 : 107,13
4ème trimestre 2005 paru le 7/04/2006 : 103,78
4ème trimestre 2004 paru le 18/01/2006 : 101,45
4ème trimestre 2004 paru le 12/04/2005 : 1258,25
4ème trimestre 2003 paru le 9/04/2004 : 1200,50
4ème trimestre 2002 paru le 11/04/2003 : 1166

Ainsi, un loyer de base (a) d’un montant de 505 euros est indexé sur les cinq dernières années comme suit en considérant que l’augmentation du loyer se fait à la date anniversaire du bail :
En juillet 2004, le loyer (b) : loyer de base (a) x 1200,50 / 1166
En juillet 2005, le loyer (c) : loyer (b) x 1258,25 /1200,50
En juillet 2006, le loyer (d) : loyer (c) x 103,78 / 101,45
En juillet 2007, le loyer (e) : loyer (d) x 107,13 / 103,78
En juillet 2008, le loyer (f) : le loyer (e) x 109,81 / 107,13 ou le loyer (e) x 115,12 / 113,07
Et en juillet 2009, le loyer sera : le loyer (f) x 117,54 / 114,30 ou le loyer (f) x 117,70 / 115,12

L’indexation peut être exigée pour le passé dans la limite de la prescription de cinq ans, conformément à l’article 2224 du code civil. Il en découle ceci :

  • Soit le bailleur demande le nouveau loyer en utilisant les indices de référence pour l’avenir uniquement.
  • Soit le propriétaire réclame l’application du bail rétroactivement dans la limite de cinq ans.

Désormais suite à la réforme relative à la prescription en matière civile, le délai de prescription extinctive passe à 5 ans au lieu de 30 ans (auparavant prescription en matière contractuelle).