Vente d'une résidence secondaire : quel impôt ?

Depuis le 1er septembre 2013, deux mesures allègent la fiscalité liée à la cession d’une résidence secondaire ou d’un bien locatif, sans remettre en cause le taux de l’imposition (34,5 %). Cette réforme, dont l'objectif est de redynamiser le marché, s'inscrit dans le projet de loi de finances pour 2014, ce qui signifie que les parlementaires peuvent encore l'amender.

Le délai pour une exonération totale de l’impôt sur les plus-values, fixé forfaitairement à 19 %, est ramené de 30 ans à 22 ans. Et l’abattement pour durée de détention passe à 6 % par année de détention de la 6e à la 21e, et à 4 % au terme de la 22e année.

Un barème plus généreux que le précédent, qui prévoyait trois paliers : 2 % par an au-delà de la 5e, 4 % au-delà de la 17e, 8 % au-delà de la 24e année.

Le contribuable bénéficie ainsi d’une minoration de la plus-value brute de 60 % au bout de 15 ans et d’une exonération complète au bout de 22 ans.

Par ailleurs, un abattement exceptionnel de 25 % minore pendant un an le montant de la plus-value imposable, sauf si la vente a lieu dans le cercle familial. Mais son application est limitée au 31 août 2014 .

Ces bonnes nouvelles sont atténuées par des dispositifs qui renforcent la fiscalité. D’abord, il convient toujours d’attendre 30 ans pour échapper au paiement des prélèvements sociaux (15,5 % de CSG et de CRDS). Ensuite, le barème de leur abattement a changé, il est :

• de 1,65 % pour chaque année de détention de la 6e à la 21e ;
• de 1,60 % la 22e ;
• et de 9 % par an au-delà de la 22e année.

Ce qui conduit à une minoration de la plus-value brute de 8,25 % au bout de 10 ans et de 24,75 % au bout de 20 ans, avant l’exonération complète au bout de 30 ans.

Jusqu’au 31 août 2013, les paliers d’abattement appliqués aux prélèvements sociaux étaient les mêmes que ceux prévus pour l’impôt sur le revenu.

De plus, « le nouveau régime n’abolit pas la surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values supérieures à 50 000 € instaurée le 1er janvier 2013 », ajoute Laurent Vimont, président du réseau d’agences immobilières Century 21. En d’autres termes, on vous reprend d’un côté ce qu’on vous donne de l’autre.

Cette réforme ne s’applique pas à la vente de terrains à bâtir, dont la fiscalité sur les plus-values reste inchangée jusqu’au 31 décembre 2013. L’abattement pour durée de détention est maintenu (2 % par année de détention de la 6e à la 17e, 4 % de la 18e à la 24e, 8 % au-delà de la 24e), ce qui conduit à une exonération totale d’impôt et de prélèvements sociaux au bout de 30 ans.

Toutefois, un durcissement fiscal, prévu pour 2014, prévoit la suppression des abattements pour durée de détention. Problème : on ne vend pas un terrain à bâtir rapidement.

Les retraités échappent à l’impôt sur les plus-values immobilières à deux conditions : ne pas être redevables de l’impôt sur la fortune au titre de la dernière année précédant celle de la vente et percevoir un revenu fiscal de référence (2011 pour une cession en 2013) inférieur à 10 024 € pour la première part du quotient familial, majorée de 2 676 € pour chaque demi-part supplémentaire.

Les personnes invalides (2e et 3e catégories) bénéficient aussi de cet avantage sous réserve de respecter les mêmes critères.

SIMULATION N° 1

Paul vend sa résidence secondaire 250 000 €

Situation. Paul a acquis une maison de vacances il y a 10 ans, au prix de 100 000 €, frais de notaire inclus. Les travaux d’amélioration lui ont coûté 14 000 €. Comme la majoration forfaitaire de 15 % lui est plus favorable que les frais réels, il a ajouté la somme de 15 000 € au prix d’acquisition au titre des travaux. Il revend le logement 250 000 € en novembre 2013. Le montant de la plus-value brute s’établit donc à 135 000 € [250 000 € – (100 000 € + 15 000 €)].

Les + L’abattement pour durée de détention est de 30 % au titre de l’impôt sur le revenu, au lieu de 10 % avant le 1er septembre 2013. S’y ajoute l’abattement exceptionnel de 25 %.

Les – L’abattement pour durée de détention est de 8,25 % au titre des prélèvements sociaux, au lieu de 10 % -auparavant. La plus-value nette après l’abattement -exceptionnel de 25 % étant supérieure à 50 000 €, la surtaxe s’applique : elle est de 2 % car la plus-value est comprise entre 60 001 € et 100 000 €.

Les règles de calcul	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Abattement sur la plus-value brute	40 500 € (135 000 € x 30 %)	11 137 € (135 000 € x 8,25 %)
Plus-value nette	94 500 € (135 000 € – 40 500 €)	123 863 € (135 000 € – 11 137 €)
Abattement exceptionnel de 25 %	23 625 € (94 500 € x 25 %)	30 966 € (123 863 € x 25 %)
Plus-value nette après abattement	70 875 € (94 500 € – 23 625 €)	92 897 € (123 863 €  – 30 966 €)
Surtaxe	1 417 € (70 875 € x 2 %)
Montant de l’impôt	13 466 € (70 875 € x 19 %)	14 399 € (92 897 € x 15,5 %)

Total de l'imposition

29 282 € (13 466 € + 14 399 € + 1 417 €)

SIMULATION N° 2

Françoise vend un logement locatif 180 000 €

Situation. Françoise a acheté il y a 18 ans un appartement au prix de 50 000 €, frais de notaire inclus, qu'elle a mis en location. Elle le revend 180 000 € en décembre 2013. La pluvalue brute s'établit donc à 130 000 € (180 000 € - 50 000 €).

Les + L’abattement au titre de l'impôt s'établit à 78 %, au lieu de 28 % avant le 1er septembre 2013. S'y ajoute l'abattement exceptionel de 25 %. La surtaxe de 2 à 6 % sur les plus-values ne s'applique pas, sont montant étant inférieur à 50 000 €.

Les – L’abattement au titre des prélèvements sociaux se révèle plus faible qu'avant le 1er septembre 2013 : 21,45 % au lieu de 28 %.

Les règles de calcul	Impôt sur le revenu	Prélèvements sociaux
Abattement sur la plus-value	101 400 € (130 000 € x 78 %)	27 885 € (130 000 € x 21,45 %)
Plus-value nette	28 600 € (130 000 € – 101 400 €)	102 115 € (130 000 € – 27 885 €)
Abattement exceptionnel de 25 %	7 150 € (28 600 € x 25 %)	25 529 € (102 115 € x 25 %)
Plus-value nette après abattement exceptionnel	21 450 € (28 600 € – 7 150 €)	76 586 € (102 115 € – 25 529 €)
Montant de l'impôt	4 075 € (21 450 € x 19 %)	11 871 € (76 586 € x 15,5 %)

Total de l'imposition

15 946 € (4 075 € + 11 871 €)