Vente d'un bien locatif : comment calculer sa plus-value ?

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© Chainarong Prasertthai

Le gain réalisé à l’occasion de la vente d’un bien immobilier est taxable, qu’il s’agisse d’un appartement locatif ou d’une résidence secondaire. Pour connaître le montant à payer, vous devez déterminer le gain imposable.

L’impôt est calculé sur la différence entre le prix de vente et le prix d’achat initial. Ce dernier est majoré de certaines dépenses. Vous pouvez ajouter les frais d’acquisition (émoluments du notaire, frais d’agence, etc.) pour leur montant réel, ou évalués forfaitairement à 7,5 % du prix d’achat, ainsi que les dépenses de construction, reconstruction, d’agrandissement ou d’amélioration pour leur coût réel. Le montant des travaux n'est pris en compte que s’ils sont réalisés par une entreprise. Si vous détenez le bien depuis plus de cinq ans, le coût à retenir au titre des travaux peut être forfaitairement fixé à 15 % du prix d’acquisition.

Cas pratique

Par exemple, en 2015, vous avez acheté un studio d’une valeur de 65 000 €, en 2021, vous le revendez 100 000 €. Le prix de revient retenu sera de 79 625 € (après ajout de 4 875 € au titre des frais d’acquisition, soit 7,5 % du prix d’achat, et 9 750 € au titre des travaux, soit 15 %). L’impôt sera calculé sur la différence entre 100 000 € et 79 625 €, soit sur 20 375 €.

Cette plus-value sera taxée à hauteur de 36,2 %, soit 19 % d’impôt sur le revenu et 17,2 % de prélèvements sociaux. Les plusvalues supérieures à 50 000 € subissent une surtaxe de 2 à 6 % (sauf les terrains à bâtir).

Exonération après 30 ans

Vous pouvez y échapper si vous possédez le bien depuis plus de trente ans. Pour une durée de détention plus courte, vous profitez d’un correctif permettant d’adoucir la note.

Concrètement, pour chaque année de détention du bien à partir de la 6e année et jusqu’à la 21e, vous profitez, au titre de l’impôt sur le revenu, d’un abattement de 6 % supplémentaire (de 6 % la 6e année de détention jusqu’à 96 % pour la 21e) et 4 % pour la 22e année pour laquelle l’abattement est de 100 %. Quant aux prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % de la 6e à la 21e année de détention du bien ; puis de 1,6 % la 22e année et enfin 9 % à partir de la 23e. Au bout de trente ans, l’exonération au titre des prélèvements sociaux est acquise.

Le saviez-vous ?

Le notaire s'occupe de tout. Le montant de l'impôt est directement prélevé lors de la signature de l'acte de vente par le notaire. Il se charge de le verser au fisc. 

 

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Auteur : 
Avec Frédéric Naïm, avocat à Paris spécialisé en droit fiscal.
Article mis à jour