Vente d’un bien immobilier : devez-vous payer l’impôt sur la plus-value ?

Vous êtes propriétaire d’un bien immobilier que vous vous apprêtez à céder ? Sachez que si ce bien n’est pas votre résidence principale, vous pouvez être amené à payer une dîme à l’Etat appelée taxe sur la plus-value immobilière. Les réponses à vos questions.

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Comment se calcule la plus-value sur la vente d'un bien immobilier ?

Pour faire simple, la plus-value est égale à la différence entre le prix de vente et le prix d’achat. Toutefois pour calculer le « vrai » montant de la plus-value imposable, le notaire chargé de la vente va tenir compte de dépenses « annexes ».

-       Au prix de vente, il va retrancher les frais d’acte, des diagnostics obligatoires, les frais d’agence (s’ils sont à la charge du vendeur) et d’une éventuelle TVA acquittée.

-       Au prix d’achat, il va ajouter les frais d’enregistrement ou un forfait égal à 7,5 % du prix d’achat, les dépenses liées à certains gros travaux (construction, reconstruction, agrandissement) réalisés durant la détention du bien et aussi les éventuelles dépenses de voiries et/ou frais de raccordement au réseau de distribution imposés par les collectivités locales.

Bon à savoir C’est le notaire en charge de la transaction qui calcule la taxe sur la plus-value immobilière et la collecte pour le compte du Trésor public. Généralement, il la défalque directement du prix de vente à percevoir par le propriétaire. Ainsi le paiement de cet impôt est directement prélevé à la source, le jour de la signature de l’acte authentique.

Imposition: quels sont les biens concernés par la taxe sur la plus-value immobilière ?

Cet impôt s’applique à la vente classique de biens immobiliers (appartement, maison, terrain…) mais également à la vente de droits attachés à un bien immobilier (servitudes…) ainsi qu’aux cessions de parts d’une SCI (société civile immobilière) non soumise à l’impôt des sociétés, de SCPI (société civile de placement immobilier) ou encore de fonds de placement immobilier (FPI).

Résidence secondaire, local, terrain... échappent-ils à la taxe ?

La taxe sur la plus-value immobilière peut concerner la vente d’une résidence secondaire, comme celle d’un bien locatif, d’un logement vacant, d’un local commercial, d’un terrain à bâtir…

Existe-t-il des cas d’exonération ?

Le cas de la résidence principale

Tout à fait. La vente de votre résidence principale et de ses dépendances (stationnement, cours…), totalement exonérée, n’est pas seule à échapper à l’impôt sur la plus-value immobilière. La loi exempte aussi entièrement la vente :

-       d’un bien détenu depuis plus de 30 ans,

-       d’un bien (terrain, garage, parking…) dont le montant n’excède pas 15 000 euros,

-       d’un droit de surélévation jusqu'au 31 décembre 2020

-       d’un bien faisant l’objet d’une expropriation sous réserve du remploi de l'indemnité dans l'acquisition, la construction, la reconstruction ou l'agrandissement d'un ou de plusieurs biens immobiliers dans un délai de 12 mois,

-       d’un bien échangé dans le cadre d’une opération de remembrement,

-       d’un bien vendu jusqu'au 31 décembre 2020 au profit d’un organisme en charge du logement social…

Elle accorde aussi ce régime de faveur aux personnes suivantes :

- aux retraités ou invalides aux revenus modestes, titulaires de pension vieillesse ou d’une carte mobilité inclusion (ex carte d’invalidité),

- aux résidents d’établissement social ou médico-social d’accueil pour les personnes âgées ou adultes handicapés, dont le revenu ne dépasse pas certains plafonds,

- aux personnes qui n’étaient pas propriétaires de leur résidence principale dans les quatre années précédant la cession, qui vendent pour la première fois un logement (résidence secondaire, bien locatif, parking, terrain…) à la condition qu’ils affectent dans un délai de 24 mois tout ou partie du prix de cession à l'acquisition ou à la construction de leur résidence principale. A noter : l’exonération s’applique uniquement sur la partie du prix de vente réaffecté à l’achat de la résidence principale.

Bon à savoir  Depuis le 1er janvier 2019, la loi a assoupli le régime de la plus-value immobilière concernant les vendeurs non-résidents en France. Une exonération spécifique leur est appliquée sous certaines conditions.

Quel est le montant de la taxe sur les plus-values ?

En dehors des cas d’exonération, la taxe sur la plus-value immobilière s’applique uniquement lorsque le prix de vente du bien est supérieur au prix d’achat.

Si c’est le cas et que vous détenez le bien (hors résidence principale) depuis moins de 30 ans, la plus-value immobilière est imposée à l'impôt sur le revenu au taux de 19 %, à laquelle s’ajoutent 17,2 % de prélèvements sociaux, soit une fiscalité totale de 36,20 %. Toutefois, cette imposition est dégressive selon le nombre d’années de détention du bien (Cf. tableau ci dessous).

Taux d’abattement applicable chaque année de détention

 Pour l’impôt sur le revenuPour les prélèvements sociaux
Moins de 6 ans0%0%
De la 6e à la 21e année6%1,65%
22e année révolue4%1,60%
Au-delà de la 22e annéeEXONERATION9%
Au-delà de la 30e annéeEXONERATIONEXONERATION

Comment lire ce tableau ? L’abattement de l’impôt sur le revenu par année de détention est de :

-       6 % par an à compter de la 6e année et jusqu’à la 21e,

-       puis de 4 % la 22e année.

L’abattement des prélèvements sociaux par année de détention, lui, est de :

-       1,65 % à compter de la 6e année et jusqu’à la 21e,

-       puis de 1,60 % la 22e année,

-       et de 9 % de la 23e année jusqu’à la 30e.

En résumé, il faut justifier de 22 ans de détention, pour ne plus avoir à régler l’impôt sur le revenu lié à la plus-value de 19 %. Et 30 ans, pour échapper totalement au paiement des prélèvements sociaux de 17,6 %.

Dans quel cas s’applique une taxe complémentaire ou surtaxe ?

Hors vente de terrain à bâtir et cessions exonérées, lorsque la plus-value imposable dépasse 50 000 euros, outre le taux forfaitaire de 19 %, une surtaxe s'applique. Son taux progressif oscille entre 2 % et 6 %, portant le taux d’imposition total de 21 à 25 %. A noter : cette surtaxe est payable chez le notaire, le jour de la signature de l’acte authentique de vente.

Fraction de la plus-value imposableSurtaxeTaux d’imposition total
De 50 000 à 100 000 €2%21%
De 100 001 à 150 000 €3%22%
De 150 001 à 200 000 €4%23%
De 200 001 à 250 000 €5%24%
Plus de 250 001 €6%25%

D’autres abattements sont-ils prévus ?

Jusqu’au 31 décembre 2020, date limite de la signature de la promesse de vente, la loi prévoit l’application d’un abattement exceptionnel de 70 % sur la plus-value de cession sous réserve que les deux conditions cumulatives suivantes soient réunies :

-       Le bien vendu doit se situer dans une zone tendue (A bis et A*), c’est-à-dire où il existe un manque de logements.

-       L’acheteur doit s’engager à démolir la construction existante et/ou reconstruire des logements collectifs à certaines conditions.

Cet abattement est même porté à 85 %, si les logements sociaux construits représentent au moins 50 % de la surface de construction.

* Zone A bis : Paris et sa proche banlieue. Zone A : reste de la banlieue parisienne.

Bon à savoir  Ces abattements exceptionnels de 70 et 85 % sur la plus-value de cession sont intégrés une fois que la réduction par année de détention a été appliquée.

 

df
Laurence Boccara
Mis à jour le

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