Vendre un terrain : les six étapes à suivre

Pour dégager un capital dont vous avez besoin, vous souhaitez céder un terrain à bâtir ou une partie de votre propriété foncière ? Voici les clés d’une vente réussie.

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Vendre un terrain en six étapes.
© nobtis

Étudiez la faisabilité du projet de vente du terrain

La première démarche consiste à vous rendre à la mairie, pour consulter le plan local d’urbanisme (PLU). « Ce document établit les règles d’urbanisme à suivre et vous permet d’étudier la faisabilité de votre projet », explique Patrice Petit, président de la Fédération nationale de l’immobilier (Fnaim) de la région Centre. Vous y trouverez les réponses à vos questions : êtes-vous en droit de céder une partie de votre terrain ? Ce dernier est-il constructible ? Quelle surface minimale doit-il faire pour permettre la construction d’une maison ?

S’il n’existe pas de PLU dans votre commune, consultez la carte communale ou, à défaut, le Règlement national d’urbanisme (RNU).

Si le projet est réalisable, profitez-en pour vous informer sur les servitudes (conduites d’eau, de gaz et d’électricité, droit de passage…) et la possibilité de raccorder le terrain au tout-à-l’égout et au réseau d’eau potable, si ce n’est pas encore le cas.

Sollicitez un géomètre-expert pour mesurer et borner votre terrain

Si vous vendez une partie d’un terrain, le recours à un géomètre-expert s’avère indispensable. Il intervient d’abord pour effectuer un relevé de la surface à détacher, en tenant compte de vos souhaits et du PLU. Puis, son rôle consiste à borner le périmètre du nouveau terrain afin de garantir à l’acheteur ses contours et donc sa surface.

Si le terrain est entouré par des propriétés privées, le géomètre-expert réunit les voisins pour étudier leur titre de propriété et les plans annexés à leur acte de vente, et recueillir leurs propos (on parle de « bornage contradictoire »). Il définit ensuite la limite séparant les deux propriétés et fait signer le procès-verbal de bornage par chaque voisin. Cette opération se concrétise sur le terrain par la pose de bornes (piquets, pierres…).

La division d’un terrain pour en détacher un ou plusieurs lots destinés à être bâtis nécessite une autorisation d’urbanisme préalable. Vous devrez obtenir soit un permis d’aménager, soit une déclaration préalable. Le régime d’autorisation diffère selon l’aménagement ou non de voies, d’espaces ou d’équipements communs à plusieurs lots ou encore en fonction de la localisation du terrain (le permis d’aménager est nécessaire si le terrain est situé dans un secteur protégé, dans le périmètre d’un site patrimonial remarquable ou aux abords d’un monument classé).

La mission du géomètre se termine avec l’élaboration du document d’arpentage (ou « document modificatif du parcellaire cadastral »), qui sert à identifier les nouvelles parcelles issues de la division et à mettre à jour le plan cadastral. Il devra être joint à l’acte de vente notarié.

Si vous vendez un terrain indépendant, le bornage n’est pas obligatoire, mais conseillé. N’hésitez pas à vérifier sur le site de l’ordre des géomètres-experts si votre terrain a déjà été borné. Beaucoup de vendeurs pensent à tort que consulter le registre cadastral suffit. Mais il ne fait pas autorité en matière de délimitation foncière, sauf en Alsace-Lorraine.

En général le coût du bornage incombe au vendeur. Il dépend de la surface du terrain à vendre, du nombre de propriétés voisines, et des tarifs pratiqués par le géomètre-expert dont les honoraires sont libres. Raison de plus pour demander plusieurs devis avant de solliciter son intervention.

Demandez une estimation du terrain à vendre

Une fois le terrain borné, il convient de déterminer sa valeur. Ce travail peut être confié à un expert foncier, à un agent immobilier ou à un notaire. « Nous étudions d’abord les caractéristiques du terrain (superficie, accès à la voie publique, présence d’eau potable…) et celles de son environnement (inclinaison du terrain, nature du sous-sol, vue, exposition…), puis nous l’évaluons par comparaison avec d’autres biens », explique Bruno Crest, expert foncier et agricole à Aix-en-Provence.

Selon les communes, le prix est fixé au mètre carré ou en fonction de la valeur du lot, en tenant compte, bien sûr, du marché et de la négociation avec l’acheteur.

Proposez le bien à la vente

Comme pour tout bien immobilier, vous pouvez réaliser la vente, soit de particulier à particulier, en utilisant les sites Internet et les journaux d’annonces spécialisées, soit en confiant la vente à une ou plusieurs agences immobilières.

N’hésitez pas à prévenir un constructeur de maisons individuelles qu’un terrain est à vendre. Quel que soit le mode de commercialisation choisi, il faut constituer un dossier de vente, réunissant le titre de propriété, le procès-verbal de bornage et les diagnostics techniques obligatoires (état des risques et pollutions (ERP), termites, assainissement si le terrain est vendu viabilisé). Si un acheteur (particulier ou promoteur) se manifeste, vient alors le moment de trouver un accord sur le prix.

Bon à savoir 

A compter du 1er janvier 2020, vous devrez faire réaliser une étude de sol (étude géotechnique) avant la vente du terrain non bâti constructible situé dans une zone exposée au risque de « sécheresse et réhydratation des sols argileux ». Cette étude devra être annexée à la promesse de vente ou, à défaut, à l’acte de vente (loi Elan du 23 novembre 2018).

Valorisez votre terrain pour mieux le vendre

Avant de céder votre terrain, il est conseillé de le nettoyer afin que le futur acquéreur puisse le parcourir facilement. La réalisation de travaux permet parfois de donner au bien un atout supplémentaire, moyennant une dépense relativement modique : ramener du remblai sur le chemin de terre pour le rendre plus accessible, par exemple.

Enfin, dans le cas d’une vente directe – sans l’intermédiaire d’un agent immobilier –, vous devez être en mesure de renseigner les candidats à l’achat sur tous les points susceptibles de poser problème : règles d’urbanisme (surface constructible…), servitudes concernant les conduites d’eau, de gaz et d’électricité, possibilités de se raccorder au tout-à-l’égout et au réseau d’eau potable… Répondre clairement aux questions peut avoir, aussi, une influence positive sur le prix de vente !

Concluez la transaction

L’accord se concrétise d’abord par la signature d’un avant-contrat de vente (promesse unilatérale ou compromis de vente). Ce document fixe notamment les conditions suspensives qui, si elles ne se réalisent pas, annuleront l’avant-contrat : délivrance du permis de construire, purge de tout recours des tiers (délai au terme duquel un voisin ne peut plus demander l’annulation du permis de construire), etc. Si le terrain est situé dans un lotissement, la promesse de vente doit être accompagnée du règlement de lotissement et/ou du cahier des charges du lotissement.

Entre la signature de l’avant-contrat et celle de l’acte de vente devant notaire, il s’écoule plus d’un semestre, le temps que l’acquéreur obtienne son permis de construire et que le délai de recours des tiers soit purgé. Enfin, la signature de l’acte notarié constate le transfert de propriété et enclenche le versement du montant de l’opération au vendeur dans un délai de huit jours environ.

df
Anne-Gaëlle Nicolas-Koch
Mis à jour le

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