Vendre un bien en viager, une bonne affaire ?

La vente d’un appartement ou d’une maison en viager peut vous permettre d’améliorer votre retraite tout en continuant à vivre dans les lieux. Nos conseils pour réussir au mieux cette opération.
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L’âge moyen des vendeurs s’élève à 74 ans.
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Choisir le bon moment

Tout d’abord, à quel âge envisager de vendre en viager ? « Dès 65 ans, cela devient une opération pertinente », estime Stanley Nahon, directeur associé de Renée Costes Viager. L’âge moyen s’élève à 74 ans. N’attendez pas d’être trop avancé en âge pour vous décider. Il faut aborder cette vente en forme physique et psychologique. « C’est une vente à fort enjeu, chargée en émotion, car bien souvent les seniors cèdent la maison qui a vu grandir leurs enfants. Et le contrat les projette sur les années à venir puisqu’il court jusqu’à la fin de leur vie », constate Stanley Nahon.

Ensuite, votre état de santé. « Pour conclure un contrat de rente viagère, il est obligatoire qu’il y ait un aléa. Si le vendeur est très malade, que sa pathologie est connue de l’acquéreur et qu’il décède peu de temps après la vente, les héritiers peuvent attaquer le contrat en nullité et les tribunaux leur donneront raison », prévient Rozenn Le Beller, notaire à Lanester dans le Morbihan.

Enfin, il est préférable de franchir le pas avant d’y être contraint par une absence de ressources. « Mieux vaut conserver quelques économies pour pouvoir se donner le temps de bien négocier et de ne pas brader votre bien », avertit Michel Artaz, directeur de l’Institut privé du viager et auteur de Viagers : régime juridique et fiscal, aux éditions Delmas (Dalloz).

Évaluer son bien au juste prix

Comme tout bien immobilier, la valeur de votre appartement ou de votre maison dépend de son état, des commodités offertes et de l’emplacement. Il faut donc commencer par estimer le prix que le bien aurait sur le marché s’il était vendu vide. Ensuite, on applique une décote liée au fait qu’il reste occupé durant la vie du vendeur. Plus celui-ci est jeune, plus la décote est importante.

Les calculs, assez techniques, sont basés sur les tables d’espérance de vie établies par l’Insee ou les assureurs... qui présentent des différences sensibles (voir le tableau). Renée Costes Viager utilise les tables Daubry (tables de l’Insee revisitées). Les notaires ont également leur logiciel propre. « Un mandataire sérieux doit communiquer le mode de calcul au vendeur et à l’acquéreur », souligne Michel Artaz.

Le prix varie aussi selon que vous garderez un droit d’usage et d’habitation (DUH) ou que vous en aurez l’usufruit. « Dans le premier cas, le vendeur conserve un simple usage de son bien pour lui-même. S’il est usufruitier, il peut le louer, par exemple s’il vient à quitter les lieux pour une maison de retraite. L’usufruit est très rare car trop défavorable à l’acquéreur. Du reste, ce qui intéresse avant tout le vendeur, c’est de rester chez lui, pas de louer », constate Rozenn Le Beller.

Moduler bouquet et rente selon ses besoins

Le prix du viager se décompose en un « bouquet », c’est-à-dire la somme payable le jour de la vente, et en une rente versée à vie. Le montant de chaque partie dépend de vos besoins. Si votre priorité est de vous assurer des revenus confortables jusqu’à la fin de votre vie, optez pour une rente élevée et un bouquet modeste. La rente viagère moyenne s’élève à 715 euros par mois et est revalorisée, chaque année, selon l’indice du coût de la vie. Si vous souhaitez rénover votre logement, que vous avez encore un prêt important à rembourser ou que vous envisagez une donation-partage à vos enfants, un gros bouquet est préférable.

Autres formules possibles : aucun bouquet et une rente maximale ou, à l’inverse, un paiement immédiat total sans aucune rente, avec occupation à vie (un « bouquet sec », dans le jargon du viager). La souplesse du viager en fait aussi bien une assurance pour l’avenir qu’un véritable outil de transmission de patrimoine.

D’ailleurs, constate Stanley Nahon, « 50 % de nos clients viennent à nous sur recommandation de leurs enfants soit parce qu’ils ne peuvent pas aider leurs parents, soit parce qu’ils ont eux-mêmes un besoin d’aide immédiat. Dans ce cas, le viager permet d’anticiper la succession avec 20 ans d’avance ».

Bien choisir l’acheteur

Avec votre acheteur, vous êtes un peu dans la position d’une banque qui prête sur 10, 20 ou 30 ans. Vous devez vous assurer de sa solvabilité dans la durée puisqu’il vous verse une rente à vie. Même si vous connaissez déjà un acquéreur potentiel, il est fortement conseillé de vous adresser à un intermédiaire spécialisé dans le viager ou à votre notaire pour effectuer ce contrôle.

Il est notamment important de vérifier la santé financière des artisans et indépendants. « En cas de liquidation judiciaire de leur entreprise, il faut aller au contentieux pour obtenir l’annulation de la vente et récupérer votre bien, ce qui peut prendre plusieurs années », indique Michel Artaz.

À savoir : devenu propriétaire de votre bien, l’acquéreur a le droit de le revendre. Mais c’est assez rare car la loi prévoit une solidarité entre les acquéreurs. En clair, si le second acheteur ne paie pas la rente, le premier acheteur est sollicité.

Pouvez-vous vendre en viager à vos héritiers ? « La loi ne s’y oppose pas à condition que tous les héritiers donnent leur accord, qu’il n’y ait pas de sous-estimation de la valeur du bien et que la rente ne soit pas fictive. Si vos héritiers vous versent une rente que vous leur reversez ensuite, ce sera requalifié par l’administration fiscale, et à raison, en donation », indique Rozenn Le Beller.

De nouveaux acteurs ont fait leur apparition. Ce sont les fonds viagers. Réunissant plusieurs investisseurs, ils présentent une bonne sécurité pour le vendeur puisque leur solvabilité est élevée (du moins ceux qui réunissent des investisseurs institutionnels). Mais, inconvénient, ils ont tendance à tabler sur une espérance de vie élevée, ce qui diminue le bouquet et la rente.

Rédiger le contrat de vente dans les règles

« Le Code civil fixe un cadre au contrat viager, mais les clauses se discutent. Il y a beaucoup de points conventionnels », explique Rozenn Le Beller. Avant même le contrat, ne signez aucun mandat avec un agent immobilier sans l’avoir fait lire auparavant à votre notaire. « Un mandat engage complètement. Il suffit que l’agent immobilier trouve un acquéreur aux conditions du mandat pour que la vente ait lieu. Si le vendeur s’aperçoit alors qu’il n’est pas protégé, il est obligé de signer ou de faire du contentieux, avec tous les frais et le stress que cela entraîne », explique Michel Artaz.

Deux garanties doivent impérativement y figurer : le privilège du vendeur, qui vous permet de saisir le bien si la rente n’est pas honorée et de le faire vendre aux enchères à votre profit ; l’action résolutoire, qui vous permet d’annuler la vente, de reprendre votre bien et de conserver, dans la plupart des cas, le bouquet et les rentes versées. Ces garanties étant très protectrices – l’acquéreur perd tout –, les incidents de paiement sont rares.

Le contrat de vente doit aussi prévoir la répartition des charges entre le crédirentier (vous) et le débirentier (l’acquéreur). En principe, vous payez les charges dites « locatives » et la taxe d’habitation, le débirentier les autres travaux et la taxe foncière hors ordures ménagères. Mais une autre répartition peut être prévue. Attention, si vous conservez l’usufruit, vous êtes redevable de la taxe foncière et de la quasi-totalité des travaux.

Autres clauses indispensables, les conditions d’indexation de la rente, les modalités de réversion de la rente au conjoint survivant si le viager est signé sur deux têtes, la revalorisation de la rente si vous quittez définitivement l’appartement (en général de 30 % à 40 %), par exemple pour aller en maison de retraite. Le contrat de viager, très technique et précis, vous engage. « Il doit être rédigé par un spécialiste du viager de concert avec le notaire de chacune des parties », conseille Michel Artaz.

La fiscalité de la vente en viager

La vente en viager concerne votre résidence principale (cas le plus courant).

  • Le capital reçu immédiatement (le bouquet) est exonéré d’impôt.
  • Les rentes sont soumises à l’impôt sur le revenu mais seulement sur une fraction : 40 % entre 60 et 70 ans, 30 % à partir de 70 ans.

La vente en viager concerne une résidence secondaire ou un bien locatif.

  • La plus-value est soumise à l’impôt sur le revenu en fonction de la durée de détention. Après 22 ans, l’exonération est totale (30 ans de détention pour les prélèvements sociaux).
  • Les rentes sont soumises à l’impôt sur le revenu sur les fractions indiquées plus haut.
Estimation du viager selon le barème utilisé
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Violette Queuniet
Publié le