Comment inciter les propriétaires d’un terrain à bâtir à vendre leur bien ? Après la menace de durcissement de la fiscalité des plus-values brandie par le Premier ministre Jean-Marc Ayrault, le gouvernement Valls fait volte-face.
Depuis le 1er septembre 2014, c'est l’allégement de cette même fiscalité qui a été retenue. Elle est désormais alignée sur celle appliquée à la vente des résidences secondaires et des logements locatifs, la résidence principale restant exonérée d’impôt.
Abattement majoré
Le délai pour une exonération totale de l’impôt sur les plus-values, fixé à 19 %, est ainsi ramené de 30 à 22 ans. L’abattement pour durée de détention se révèle plus généreux que le précédent. Il passe à 6 % par année de détention de la 6e à la 21e, et à 4 % au terme de la 22e année.
De plus, un abattement exceptionnel de 30 % minore le montant de la plus-value imposable (sauf si la vente a lieu dans le cercle familial), à condition que la promesse de vente ait lieu entre le 1er septembre 2014 et le 31 décembre 2015.
Taxes à acquitter
S’agissant des prélèvements sociaux (15,5 % de CSG et de CRDS), il convient toujours d’attendre 30 ans pour y échapper, et les abattements pour durée de détention sont moins avantageux.
Enfin, en cas de cession d’un terrain rendu constructible par de nouvelles règles d’urbanisme, le vendeur doit s’acquitter :
- d’une taxe nationale, dès lors qu’il remplit certaines conditions ;
- d'une taxe communale facultative, fixée à 10 % de la plus-value brute.
Exemple n° 1 : Nathalie vend son terrain 50 000 €
Situation : Nathalie a acquis un terrain constructible il y a dix ans au prix de 25 000 €. Elle le revend 50 000 € en 2015. Le montant de la plus-value brute s’établit donc à 25 000 € (50 000 € – 25 000 €).
- Les + : L’abattement pour la durée de détention est de 30 % au titre de l’impôt sur le revenu, au lieu de 10 % jusqu’à la fin août 2014. S’y ajoute l’abattement exceptionnel de 30 %.
- Les – : L’abattement pour la durée de détention est de 8,25 % au titre des prélèvements sociaux, au lieu de 10 % avant le 1er septembre 2014. Car le barème prévoit un abattement de 1,65 % par année de détention de la 6e à la 21e, de 1,60 % la 22e année et de 9 % au-delà de la 22e année.
| Les règles du calcul | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Abattement sur la plus-value brute | 7 500 € (25 000 € x 30 %) | 2 062,50 € (25 000 € x 8,25 %) |
| Plus-value nette | 17 500 € (25 000 € – 7 500 €) | 22 937,50 € (25 000 € – 2 062,50 €) |
| Abattement exceptionnel de 30 % | 5 250 € (17 500 € x 30 %) | 6 881,25 € (22 937,50 x 30 %) |
| Plus-value nette après abattement exceptionnel | 12 250 € (17 500 € – 5 250 €) | 16 056,25 € (22 937,50 € – 6 881,25 €) |
| Montant de l’impôt | 2 327,50 € (12 250 € x 19 %) | 2 488,72 € (16 056,25 € x 15,50 %) |
| Montant total de l’imposition | 4 816,22 € (2 327,50 € + 2 488,72 €) | |
Exemple n° 2 : Régis vend son terrain devenu constructible 170 000 €
Situation : Régis a acheté il y a dix-huit ans un terrain inconstructible d’une valeur de 10 000 €. En 2010, le plan local d’urbanisme l’a rendu constructible, ce qui permet à son propriétaire de le vendre 170 000 € en janvier 2015. La plus-value brute s’établit à 160 000 € (170 000 € - 10 000 €).
- Les + : L’abattement au titre de l’impôt s’établit à 78 %, au lieu de 28 % avant le 1er septembre 2014. Il s’y ajoute l’abattement exceptionnel de 30 %.
- La surtaxe qui frappe les plus-values supérieures à 50 000 € en cas de cession d’une résidence secondaire ou d’un logement locatif n’est pas applicable en cas de vente d’un terrain à bâtir.
- Les – : L’abattement au titre des prélèvements sociaux se révèle plus faible qu’avant le 1er septembre 2014 : 21,45 % au lieu de 28 %. Le vendeur doit s’acquitter en outre d’une taxe nationale (5 % de la plus-value brute dans ce cas) pour plusieurs raisons : le terrain est devenu constructible après le 13 janvier 2010, la transaction excède 15 000 € et la plus-value dépasse dix fois le prix d’acquisition.
| Les règles du calcul | Impôt sur le revenu | Prélèvements sociaux |
| Abattement sur la plus-value brute | 124 800 € (160 000 x 78 %) | 34 320 € (160 000 x 21,45 %) |
| Plus-value nette | 35 200 € (160 000 € – 124 800 €) | 125 680 € (160 000 € – 34 320 €) |
| Abattement exceptionnel de 30 % | 10 560 € (35 200 € x 30 %) | 37 704 € (125 680 € x 30 %) |
| Plus-value nette après abattement | 24 640 € (35 200 € – 10 560 €) | 87 976 € (125 680 € – 37 704 €) |
| Montant de l’impôt | 4 681,60 € (24 640 € x 19 %) | 13 636,28 € (87 976 € x 15,5 %) |
| Taxe nationale | 8 000 € (5 % x 160 000 €) | |
| Montant total de l’imposition | 26 317,88 € (4 681,60 € + 13 636,28 € + 8 000 €) | |