Résidence principale, secondaire, terrain… quel impôt sur les plus-values ?

La plus-value que vous réalisez en vendant un bien immobilier ou un terrain à bâtir est imposable sur le revenu. Mais selon la nature du bien vendu, la durée de détention ou votre situation personnelle, vous pouvez bénéficier d’exonérations.

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Lorsque vous vendez un bien immobilier (maison, appartement ou terrain), vous réalisez, le plus souvent, une plus-value immobilière. Sauf cas d’exonération, cette plus-value est taxée.
© marchmeena29

Lorsque vous vendez un bien immobilier (maison, appartement ou terrain), vous réalisez, le plus souvent, une plus-value immobilière. Sauf cas d’exonération, cette plus-value est taxée.

Résidence principale

Quels que soient le montant de la vente et la durée de détention du bien immobilier vendu (maison, appartement…), la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence principale n’est pas taxée. Seule condition : le logement doit constituer votre résidence habituelle et effective le jour de la vente, c’est-à-dire celle que vous occupez la majeure partie de l’année. Les dépendances immédiates et nécessaires, comme les caves, garages, chambres de bonne, qui sont vendues en même temps sont également exonérées.

Bon à savoir

Si vous avez déjà quitté le logement le jour de la vente, vous pouvez tout de même bénéficier de l’exonération à condition que vous l’ayez occupé jusqu’au jour de sa mise en vente et que la cession intervienne dans un délai normal, un an en principe.

Dans le cas où vous êtes retraité ou adulte handicapé résidant en maison de retraite médicalisée ou en foyer d’accueil médicalisé, vous pouvez bénéficier de l’exonération de la plus-value réalisée lors de la vente de votre résidence principale si elle intervient dans les deux ans suivant votre entrée dans la structure d’accueil. Attention, le logement doit être resté libre de toute occupation. Vous ne pouvez ni le prêter, ni le louer.

Résidence secondaire

En revanche, la plus-value réalisée lors de la vente d’une résidence secondaire ou de tout autre bien (immobilier locatif, logement vacant…)  est soumise à l’impôt sur le revenu au taux forfaitaire de 19 % (une taxe supplémentaire, dont le taux  s'échelonne de 2 % à 6 %, s'applique en cas de plus-value imposable supérieure à 50 000 €) et aux prélèvements sociaux à un taux global de 17,2 %.

Des abattements sont appliqués en fonction de la durée de détention du bien.

Durée de détention

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour l'impôt sur le revenu

Taux d'abattement applicable chaque année de détention

Assiette pour les prélèvements sociaux

Moins de 6 ans

0 %

0 %

De la 6e à la 21e année

6 %

1,65 %

22e année révolue

4 %

1,60 %

Au-delà de la 22e année

Exonération

9 %

Au-delà de la 30e année

Exonération

Exonération

Les cas d’exonération

Première cession d’un logement autre que votre résidence principale

La première cession d’un logement autre que votre résidence principale peut échapper à la taxation sur la plus-value à condition de ne pas avoir été propriétaire de votre résidence principale, directement ou par personne interposée, au cours des quatre années précédant la vente et d’utiliser le prix de vente pour acquérir votre résidence principale dans un délai de vingt-quatre mois.

Attention, si le remploi est partiel, l’exonération de plus-value s’applique à la partie du prix de vente qui est remployée. Par exemple, vous cédez votre résidence secondaire pour un prix de 300 000 €, la plus-value est égale à 120 000 € et vous destinez un montant de 180 000 € à l’acquisition de votre résidence principale, soit 60 % du prix de cession. La plus-value exonérée est donc égale à 60 % de 120 000 €, soit 72 000 €. 

Exonération des plus-values immobilières pour les retraités et les personnes handicapées

En tant que retraité ou personne titulaire de la carte d’invalidité (invalidités de 2ème et 3ème catégorie), vous pouvez bénéficier de l’exonération de l’impôt sur les plus-values immobilières lors de la vente de n’importe quel bien immobilier à deux conditions :

  • ne pas être redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI) au titre de l’avant-dernière année précédant celle de la vente
  • et percevoir un revenu fiscal de référence ne dépassant pas certains seuils. Pour une vente réalisée en 2019 : 10 815 € pour la première part de quotient familial, et majoré de 2 888 € pour chaque demi-part supplémentaire au titre des revenus de 2017.

Cession inférieure à 15 000 €

La vente des biens immobiliers d’un montant inférieur ou égal à 15 000 € échappe à la taxation des plus-values. Lorsque le bien est détenu en indivision, le seuil de 15 000 € est calculé en fonction de chaque quote-part et non sur le prix global de la cession.

Par exemple, un bien, détenu en indivision par un couple, est vendu pour un montant total de 50 000 €. La valeur de la quote-part de l’époux étant de 35 000 € (50 000 x 70 %), elle est imposée au titre de la plus-value. En revanche, la quote-part de l’épouse représentant 15 000 € (50 000 x 30 %), est exonérée.

Terrain à bâtir

Lors de la vente d’un terrain constructible, la plus-value fait l’objet d’une taxation, sauf si le terrain concerné est détenu depuis plus de 22 ans, voire 30 ans pour être exonéré totalement des prélèvements sociaux.

Bon à savoir

Vous pouvez bénéficier d’un abattement de 70 % de la taxe sur la plus-value si vous vendez d’ici le 31 décembre 2020 un terrain situé dans une zone très tendue, à savoir les zones A et A bis (agglomération parisienne, Côte d’Azur, etc.). De son côté, l’acquéreur du terrain doit s’engager par une mention dans l’acte authentique de vente à construire des logements sur le terrain vendu, dans un délai de 4 ans, à compter de la date d’acquisition. L’abattement peut être majoré à 85 % si les logements sociaux et intermédiaires représentent au moins 50 % de la surface totale des constructions.

  
df
Anne-Gaëlle Nicolas-Koch
Mis à jour le

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