Promesse de vente ou compromis : ne signez pas à la légère !

Avant l'acte de vente d'un logement ou d'un terrain, une promesse de vente ou un compromis de vente sont établis. Il est impératif d'en soigner la rédaction, car il fixe les conditions dans lesquelles vous pourrez revenir sur votre engagement.

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Attention, une fois signée, la promesse de vente vous engage à acheter. Les possibilités de désistement sont strictes, et rares.
Attention, une fois signée, la promesse de vente vous engage à acheter. Les possibilités de désistement sont strictes, et rares.

Souvent pressés de conclure, acheteur et vendeur s'imaginent parfois que la signature de l'avant-contrat n'engage pas à grand-chose. C'est faux : malgré son nom, cet accord préliminaire constitue un véritable "contrat", qui entraîne des obligations importantes pour les deux parties. Il leur permet de préciser les conditions de la future vente et marque leur accord. Bien qu'il ne soit pas légalement obligatoire, ce document se révèle donc indispensable.

Faire rédiger la promesse ou le compromis de vente par un professionnel

Acheteur et vendeur sont libres de le rédiger eux-mêmes sur une feuille de papier, ou à l'aide de contrats types.

"Toutefois, les clauses y figurant étant d'une telle importance, le contrat définitif ne faisant en principe que les reprendre, il est recommandé d'en confier la rédaction à un professionnel (notaire ou agent immobilier), qui a le devoir d'informer les deux parties, insiste Me Ghislain Declercq, notaire. D'autant que le coût de la rédaction de l'avant-contrat est compris dans la commission de l'agent immobilier ou dans les émoluments du notaire chez qui sera signée la vente définitive."

Par ailleurs, la promesse de vente et le compromis sont deux contrats aux conséquences différentes pour l'acheteur et le vendeur.

La promesse unilatérale de vente

Dans la promesse de vente (appelée aussi "promesse unilatérale de vente"), le propriétaire s'engage auprès du candidat acheteur (nommé bénéficiaire) à lui vendre son bien à un prix déterminé. Il lui donne ainsi en exclusivité une "option" pour un temps limité (généralement deux à trois mois).

Durant cette période, interdiction lui est faite de renoncer à la vente ou de proposer le bien à un autre acquéreur. Le candidat acheteur bénéficie, lui, de la promesse pour décider s'il souhaite acheter ou non. Un avantage incontestable !

En contrepartie, il verse au vendeur une indemnité d'immobilisation en principe égale à 5 % du prix de vente. S'il se décide à acquérir, cette indemnité s'imputera sur la somme à régler. Mais s'il renonce à acheter ou s'il ne manifeste pas son acceptation dans le délai d'option, l'indemnité restera acquise au propriétaire à titre de dédommagement.

Pour être valable, la promesse de vente doit être enregistrée auprès de la recette des impôts, dans les dix jours qui suivent la signature s'il s'agit d'un acte sous seing privé (réalisé directement par le vendeur et l’acquéreur), ou bien dans le mois si c'est un acte notarié. Les droits d'enregistrement, payés par l'acquéreur, s'élèvent à 125 €.

Le compromis de vente

Dans le compromis (ou "promesse synallagmatique de vente"), vendeur et acheteur s'engagent l'un comme l'autre à conclure la vente à un prix déterminé en commun. Juridiquement, le compromis vaut donc vente.

Si l'une des parties renonce à la transaction, l'autre peut l'y contraindre par voie de justice, en exigeant de surcroît des dommages et intérêts. La signature du compromis s'accompagne du versement par l'acquéreur d'une somme d'environ 5 % du prix de vente. Appelée dépôt de garantie, elle s'imputera sur le prix lors de la signature de l'acte notarié.

Contrairement à la promesse de vente, le compromis n'a pas besoin d'être enregistré auprès des services fiscaux. Cette absence de frais est un atout.

La promesse unilatérale d’achat

La promesse unilatérale d’achat (PUA), plus connue sous les noms « d’offre d’achat » ou « d’offre de prix », est l’avant-contrat le moins utilisé. Présenté par quelques agents immobiliers, il est à considérer avec prudence : sa principale caractéristique étant d'engager uniquement l'acheteur, pas le vendeur. A la différence de la promesse unilatérale de vente, c’est en effet l’acquéreur qui prend l’engagement d’acheter et le vendeur de lui dire, dans un délai déterminé, s’il consentira à vendre ou non.

Le vendeur doit notifier l'acte par lettre recommandée avec accusé de réception ou par voie d'huissier. À partir de la réception du contrat, l’acheteur bénéficie d'un délai en général de dix jours pour se rétracter, sans avoir à fournir de motif et sans avoir à activer une des clauses suspensives. Ce délai court à compter du lendemain de la première présentation par la Poste de la lettre recommandée. Peu importe que la lettre soit remise en main propre à son destinataire ou qu'un avis de passage soit simplement déposé à son domicile.

Une précaution élémentaire consiste à y inclure des conditions suspensives (par exemple l'obtention d'un prêt) et à ne laisser au vendeur que peu de temps (une semaine ou quinze jours) pour donner sa réponse.

Aucun versement ne peut être exigé de l'acheteur, sous peine de nullité de l'offre (article 1589-1 du Code civil).

Qu'est-ce que les clauses suspensives dans une promesse ou un compromis de vente ?

Qu'il s'agisse d'une promesse de vente ou d'un compromis, acheteur et vendeur peuvent décider d'un commun accord d'y insérer des clauses suspensives. Celles-ci permettent de prévoir la nullité de l'avant-contrat si certains événements surviennent avant la vente définitive (chacune des parties reprenant alors sa liberté).

Il peut s'agir, par exemple, d'un refus de prêt de la part de la banque de l'acquéreur, de l'exercice du droit de préemption par la commune, de la découverte d'une servitude d'urbanisme grave. Dans ce cas, les sommes qui avaient été versées par l'acquéreur lui sont restituées.

Par ailleurs, un compromis de vente peut également contenir une clause, appelée "clause de dédit", permettant au vendeur et/ou à l'acquéreur de renoncer sans motif à la vente en laissant à l'autre partie une somme convenue à l'avance. Mais, en pratique, celle-ci n'est pas fréquente.

Elle ne doit pas être confondue avec la clause pénale. Présente dans la plupart des contrats, elle oblige celui qui ne respecte pas ses engagements (le vendeur ou l’acheteur) à verser à l’autre partie une somme d’argent en guise d’indemnité (5 à 10 % du prix de vente en général). S’il s’y refuse, il faudra saisir le tribunal de grande instance du lieu de situation de l’immeuble pour réclamer le paiement de l’indemnité en justice.

Avez-vous droit à un délai de rétractation légal ?

Oui ! Lorsque vous signez un avant-contrat, promesse unilatérale ou compromis de vente, vous disposez d'un délai de dix jours (incompressible) pendant lequel vous pouvez revenir sur votre engagement (par lettre recommandée avec avis de réception).

Peu importe votre motif, les sommes que vous avez versées doivent dans tous les cas vous être intégralement restituées. Ce délai de rétractation court à compter du lendemain de la remise (ou de la première présentation) de la lettre recommandée avec avis de réception contenant l'avant-contrat. Ainsi, si celle-ci est expédiée le 8 du mois et présenté à son destinataire le 10 par le facteur, le délai court à compter du 11 et expire le 20 à minuit. Si la date d’expiration tombe un samedi, un dimanche ou un jour férié, le délai est prolongé jusqu’au premier jour ouvrable suivant.

df
Camille Horn
Mis à jour le

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