Vendre un bien immobilier : pensez à préparer les diagnostics obligatoires !

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© monkeybusinessimages - iStock

De nombreuses pièces composent le dossier de diagnostic technique (DDT) à annexer au compromis de vente puis à l'acte définitif. Organisez-vous pour qu'elles soient prêtes dès la mise en vente du bien afin que l'acheteur dispose de ces éléments dès les premières visites.

Commencez par ressortir l'acte d'achat du bien que vous vous apprêtez à vendre : s'il n'est pas trop ancien, certains diagnostics peuvent sans doute être réutilisés (délais de validité des différents diagnostics à retrouver page 37). Pour les autres, vous devrez vous adresser à un diagnostiqueur professionnel, dont le coût sera à votre charge. Sauf exception, ces diagnostics n'ont qu'une valeur informative : vous n'avez pas à réaliser les travaux recommandés.

Un seul diagnostiqueur suffit !

Ce professionnel saura réaliser tous les diagnostics requis pour votre bien. Vous êtes libre de le choisir ou de contacter le cabinet conseillé par votre agent immobilier. Le risque de mal tomber est limité : les diagnostiqueurs doivent être certifiés par l'État et répondre à des obligations d'assurance et d'indépendance. Leurs honoraires sont libres et varient donc de l'un à l'autre. Vous trouverez des adresses sur le site internet de la fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier : Lafidi.fr.

Le diagnostic de performance énergétique (DPE)

Il est obligatoire pour tout logement situé en France métropolitaine.

Son but : informer l'acquéreur de la consommation en énergie et de la production de gaz à effet de serre (GES) du logement, grâce à un système de notation allant de A, pour les logements les plus performants, à G, pour les moins bons. À compter du 1er septembre 2022, il devra être complété par un audit énergétique pour les maisons classées F ou G proposées à la vente. Un impératif : il faut réaliser le DPE tôt car votre annonce immobilière doit indiquer l'étiquette énergie, l'étiquette climat et l'estimation de la facture d'énergie du logement à vendre.

Son prix : en général, entre 125 et 150 euros, selon l'année de construction et la taille du logement.

Le diagnostic plomb

Il est obligatoire pour tout logement construit avant 1949.

Son but : informer l'acquéreur sur la présence de plomb dans les peintures intérieures et extérieures du logement ainsi que dans les annexes. Si le constat des risques d'exposition au plomb (Crep) met en évidence une présence de plomb supérieure au seuil autorisé, des travaux appropriés devront être réalisés, soit par vous, soit par votre acheteur qui ne manquera pas alors de négocier une baisse du prix de vente en conséquence.

Son prix : en général, entre 150 et 200 euros, selon la taille du logement et son ancienneté.

Consultez le guide pratique "Je vends mon logement" Une « check-list » pour ne rien oublier, des outils pratiques et tous les articles utiles J'y vais

Le diagnostic électricité

Il est obligatoire pour tout logement dont l'installation d'électricité a plus de 15 ans.

Son but : évaluer les risques d'origine électrique pouvant porter atteinte à la sécurité des personnes.

Son prix : en général, entre 100 et 200 euros, selon la taille du logement.

Le diagnostic gaz

Il est obligatoire pour tout logement dont l'installation de gaz a plus de 15 ans.

Son but : vérifier les installations intérieures de gaz et repérer d'éventuels défauts pouvant mettre en danger les personnes. La fédération interprofessionnelle du diagnostic immobilier (Fidi) estime que le manque d'entretien ou de mise en conformité des installations serait responsable de 6 000 intoxications et 300 décès par an. Le diagnostic gaz peut faire apparaître trois niveaux d'anomalies. En cas de danger grave et immédiat, le vendeur a alors trois mois pour faire réaliser les travaux qui s'imposent.

Son prix : en général, entre 100 et 200 euros, selon la taille du logement.

Vous vendez une maison non raccordée au tout-à-l'égout ?

Vous devez fournir un « état de l'installation d'assainissement non collectif », c'est-à-dire une attestation du bon fonctionnement et du bon entretien de votre fosse septique. Pour l'obtenir, adressez-vous au Spanc (Service public d'assainissement non collectif) de votre commune. Facturé par la collectivité concernée, ce diagnostic coûte souvent entre 100 et 150 euros.

Le diagnostic termites

Il est obligatoire pour tout logement qui se situe dans une zone déclarée comme étant infestée par les termites par arrêté préfectoral. Actuellement, on recense en métropole 54 départements infestés, notamment dans le Sud-Ouest.

Son but : donner des informations sur la présence dans le bois et les matériaux contenant de la cellulose de ces insectes xylophages, susceptibles de générer des dégâts importants, voire causer l'effondrement de l'immeuble.

Son prix : entre 70 et 200 euros, selon la taille du bien à explorer.

Le diagnostic mérule

Il est obligatoire pour tout logement situé dans une zone à risque ayant fait l'objet d'un arrêté. Pour savoir si votre logement est concerné, rapprochez-vous de votre mairie.

Son but : informer l'acheteur sur l'existence de mérule dans le logement. Le mérule est un champignon susceptible de causer des dégâts particulièrement graves aux bâtiments. L'ouest de la France est particulièrement touché.

Son prix : entre 150 et 400 euros, suivant le bien immobilier.

Le diagnostic bruit

Depuis juin 2020, il est obligatoire si le bien immobilier est situé dans une zone d'exposition au bruit. Pour le savoir, consultez le site gouvernemental : Geoportail.gouv.fr/donnees/plan-dexposition-au-bruit-peb#!.

Son prix : il est gratuit ! Contrairement à d'autres diagnostics, il n'est pas réalisé par un diagnostiqueur certifié, mais directement par le propriétaire vendeur. Il suffit de remplir le modèle officiel à télécharger sur Ecologie.gouv.fr/sites/ default/files/Modele_etat_nuisances_ sonores_aeriennes.pdf.

Vous vendez un appartement

Vous devez fournir, en plus des diagnostics techniques, un certificat de surface, indiquant le nombre de mètres carrés exacts du bien vendu, calculé selon la loi Carrez. Contrairement à ce que l'on croit, le recours à un professionnel n'est pas obligatoire (le mesurage du bien vendu peut être réalisé par le vendeur) mais s'est imposé dans la pratique. Il protège l'acheteur mais vous également : le professionnel engage sa responsabilité en cas d'erreur de mesurage. Comptez de 60 euros pour un studio à 150 euros pour une maison.

L'état des risques et pollutions

Il est obligatoire pour tout type de bien immobilier, bâti ou non, situé dans une zone à risque définie par arrêté préfectoral. Pour savoir si vous êtes concerné, consultez le site internet de votre préfecture.

Son but : informer l'acquéreur d'un bien immobilier de l'existence des risques auxquels ce logement est exposé : naturels (avalanches, inondations, feux de forêt, sismicité…) et technologiques (industriels, chimiques, biologiques…).

Son prix : c'est le moins cher de tous les diagnostics, entre 10 et 30 euros.

Le diagnostic amiante

Il est obligatoire pour tout bien immobilier dont le permis de construire a été délivré avant le 1er juillet 1997.

Son but : repérer l'amiante, matériau très utilisé dans la construction entre 1950 et 1980 pour ses propriétés d'isolant thermique et phonique et sa résistance au feu, aujourd'hui reconnu comme cancérigène et interdit.

Son prix : en général, entre 100 et 200 euros, selon la taille du logement.

© Dossier Familial
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